「相続登記をすることになった。できれば自分で手続きしたいけれど、どうやればいいんだろう？」
土地や建物といった不動産を相続したら、「相続登記」が欠かせません。相続登記とはいわゆる不動産の名義変更ですが、「専門家に支払うお金を節約するために自分で手続きしたい」「相続登記くらいなら自分でできるのでは？」と思っている方もいるでしょう。
相続登記を自分で手続きすることには、さまざまなメリットやデメリットがあります。相続登記を自分で手続きするかどうかはメリットやデメリットなどを踏まえて判断する必要があり、あなたのケースで相続登記手続きを自分で行えるかどうかは慎重に判断する必要があります。
相続登記を自分で手続きしようとしてみたものの難しかったという場合には、ためらわずに司法書士や弁護士といった専門家に手続きを依頼するようにしましょう。
この記事では、相続登記を自分で手続きする流れや必要書類、自分で手続きできるケースなどについて、詳しく解説しています。
目次
相続登記とは
「相続登記」とは、亡くなった方（被相続人）の不動産の所有名義について遺産を受け継ぐ方（相続人）の所有名義へと変更することです。
不動産を誰が所有しているのかという所有名義は、法務局の登記簿に「登記」という形で記録されています。「登記」とは、不動産の所有権などの権利関係について公に示す記録のことであり、登記所（法務局）やオンラインで誰でも見ることができます。
登記は不動産の取引の際に参照されるのが一般的であるため、相続登記を完了してご自身の所有名義に変更しておかなければ不動産の売却手続きなどの際に支障が出る可能性が高いです。
不動産の登記は、所有者が亡くなったとしても自動的に名義変更されるわけではありません。相続によって不動産を受け継いだ方が相続登記の手続きを行うことによって初めて不動産の名義変更がなされます。相続人が相続登記の手続きを行わなければ、不動産の登記はいつまでも亡くなった方などの所有名義のままです。
2024年4月1日からは相続登記が義務化｜放置するとペナルティも
これまでは相続登記をすることは義務ではありませんでした。相続登記をしないままでいても何もペナルティなどはなく、実際にも相続によって不動産を受け継いだのに相続登記をしないまま放置している方も多くいました。
しかし、相続登記がされずに放置されたままだと、実際に現在不動産の所有権を持っているのが誰なのか登記を見ても分からなくなってしまいます。現実にも、危険な状態の空き家などがあるのに相続登記が未了のためその空き家が誰の所有なのか分からず対処できないという問題が発生していました。
そこで、2024年4月1日からは相続登記をすることが義務化されることとなりました。
相続登記の義務化により、相続によって不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。また、遺産分割が成立した場合には、遺産分割により不動産を取得した相続人は遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
これらの相続登記の義務に正当な理由がないのに違反した場合には、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科せられることとなります。
2024年4月1日より前に相続が開始した場合には、3年間の猶予期間があるものの、義務化の対象となることには変わりありません。
相続によって不動産を取得したら、放置しないでなるべく早く相続登記の手続きをする必要があります。
相続登記を自分で手続きするメリット
相続登記を自分で手続きすることにはメリットがあります。相続登記を自分で手続きするメリットについてご説明します。
メリット1｜お金を節約できる
相続登記を自分で手続きすると、専門家に支払う報酬の分だけお金を節約できるというメリットがあります。この報酬節約のメリットのために自分で相続登記をしようという方は多いです。
もし相続登記を専門家に依頼するのであれば、司法書士や弁護士に依頼するのが一般的です。これらの専門家に依頼した場合には、手続きを代行してもらうための報酬金が発生します。
例えば、相続登記を司法書士に依頼した場合にかかる報酬金の相場はおおむね5万円～15万円程度です。書類収集まで全て依頼するのか、相続登記が何件になるか、どこまで複雑な登記なのか、などによって報酬の額は変わります。
どんなに少なくても5万円〜10万円前後のお金はかかるので、このお金を節約したいという方は自分で手続きをするよう試みてみるとよいでしょう。逆に、10万円程度なら払ってしまって全て専門家に任せたいという方は自分で手続きをせずに専門家に任せるとよいです。
メリット2｜不動産の登記や不動産の現況について詳しくなれる
相続登記を自分で手続きすれば、不動産の登記や不動産の現況に詳しくなれるというメリットもあります。
普段生活していて自分の所有する不動産の登記事項の記録を見ることはほとんどないでしょう。
また、不動産にまつわる書類（売買契約書や権利証など）を意識することもあまりないはずです。不動産の相続登記を自分ですればこれらの書類を見ることになるため、不動産の登記や不動産の現況などについて詳しく把握することができます。
ご自身が受け継ぐ不動産に関する書類を自分で見てしっかり把握したいという方には、このことはひとつのメリットになります。
相続登記を自分で手続きするデメリット
相続登記を自分で手続きすることにはデメリットもあります。
このデメリットの中には重大なものもあるので、相続登記を自分で手続きしようとしている方は本当に自分で手続きをしていいのかよく検討する必要があります。
相続登記を自分で手続きするデメリットについてご説明します。
デメリット1｜登記手続きの手間と時間がかかる
相続登記を自分で手続きするにはそれなりに手間と時間がかかってしまいます。
相続登記は、役所に申請書を1枚書いて提出すれば終わりというものではありません。
登記を申請する時の状況に応じてさまざまな必要書類を揃えて提出する必要があります。また、登記申請書についても法律で定められたルールに従ってもれなく作成しなければなりません。
普段から相続登記をたくさん処理している専門家でなければ、相続登記のためにどのような書類が必要か判断して過不足なく正確に手元に集める作業はとても大変です。
また、登記申請書に少しでも誤りがあれば登記官の指示に従って修正しなければなりません。
自分で相続登記の手続きをするのであれば、どの書類が必要か正確に調べて手元に取り寄せる作業を地道に行う必要があるので、覚悟しなければなりません。
また、事前に登記申請書にどのように記載するのかをしっかりと調べてルールに従って正しく記載し、誤りがあれば登記官の指示に従って正しく修正する必要があることを承知しておく必要があります。
デメリット2｜登記手続きが難しくて対応できないことがある
相続登記を自分で手続きしようと思って手をつけてみたものの登記の手続きが難しくて対応できないということも多くあります。
特に、これまでしっかりと相続登記がなされておらず、今回亡くなった方よりもっと前に亡くなった方のところで相続登記が止まってしまっているケースがよくあります（相続登記未了のケース）。
このケースでは、どのような書類を集めたらいいのかの判断が難しく集める書類も非常に多くなるため、相続登記を自分で手続きすることはとても難しくなってしまいます。
登記手続きを自分でやろうと試みたものの難しくて自分では手続きが進められないと少しでも思ったら、すぐに司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家であればどのように対処すればいいのか的確に判断して対応してくれます。
デメリット3｜登記すべき不動産を全て登記できないおそれがある
相続登記を自分で手続きしようとした場合には、本来登記しなければならない不動産を全て登記できていないおそれがあります。
相続登記をするのであれば、亡くなった方が所有していた不動産の全てについて相続登記の手続きを終えなければいけません。
しかし、亡くなった方がどれだけの不動産を所有していたのか正確に把握できておらず、結果として登記すべき不動産を全て登記できていないという事態が発生することがあります。
例えば、亡くなった方が一戸建ての建物とその土地を所有していた場合、相続登記をするべき不動産は土地と建物の2つだけとは限りません。
もし建物の裏側にある庭部分が建物の建てられている土地部分と一筆の土地となっておらずにそれぞれ別の土地として扱われる状態になっているのであれば、相続登記の手続きを行わなければならない不動産は建物1つと土地2つで合計3つとなります。
また、亡くなった方がマンションの一室を所有していた場合には、所有している一室だけでなく集会所などの共用部分に所有権の持分を持っていることがあります。
この場合には、所有している一室だけでなく持分を持っている共用部分についても相続登記の手続きをしなければなりません。
もしこれらの不動産全てについてもれなく相続登記の手続きを完了できていなければ、その後に不動産の所有権を売却しようとした際などに問題となりかねません。相続登記がしっかりとできていないことが原因で不動産の売却手続が滞ってしまい、あわてて追加で相続登記の手続きを行わなければならなくなることもあります。
このような相続登記の登記もれを防ぐためには、亡くなった方が所有していた不動産をもれなく把握したうえで、その全てについて相続手続きを完了する必要があります。登記所（法務局）は、登記手続きをした際に手続きをした不動産以外にも亡くなった方が不動産を所有しているのかどうかを教えてくれません。
このため、自分で適切な方法により亡くなった方が所有していた不動産をもれなく全て把握することが必要となるのです。
相続登記を自分で手続きできる可能性があるケース
相続登記の手続きを自分で行うのは難しいことが多いですが、例外的なケースでは相続登記を自分で手続きできる可能性があることがあります。
相続登記を自分で手続きできる可能性があるケースについてご説明します。
ケース1｜相続人の構成や数が単純なケース
相続人の構成や数が単純なケースでは相続登記の手続きを自分で行える可能性があります。
例えば、亡くなった方があなたの母親であり、父親はすでに先に亡くなっており、相続人はあなたとあなたの弟の2人だけというケースなどは、あなたがご自分で相続登記の手続きを終えられる可能性のあるケースです。このようなケースでは、必要な書類は最小限にとどまり、専門家に依頼しないでご自分で手続きをすることができる可能性があります。
もっとも、隠れた相続人がいないかは確認する必要がありますし、相続人の数や相続する不動産の数がたくさんあればそれだけ手続きは大変になります。また、今回亡くなったあなたの母親が相続人となるべき相続登記が未了である場合には、必要書類が増えて一気に手続きが大変になります。
本当にご自分で相続登記の手続きを終えられる簡単なケースであるかどうかの判断は、十分に注意して行うべきでしょう。
ケース2｜時間に余裕があり手続きに粘り強く取り組む余裕があるケース
相続人であるあなたが十分に時間の余裕を持っており手続きについても粘り強く取り組む余裕があるという場合には、あなたがご自分で相続登記の手続きをすることができる可能性があります。
相続登記の手続きをするためにはさまざまな書類を集めなければなりませんし、修正の必要が発生したら何度も法務局に足を運ばなければならないかもしれません。
粘り強く手続きに取り組む余裕があることは、自分で相続登記の手続きをするための最低限の条件です。
相続登記を自分で手続きしないで専門家に依頼したほうがよいケース
自分で相続登記の手続きをしないで専門家に依頼したほうがよいケースには、さまざまなものがあります。
これからご紹介するケースのいずれかに当てはまるのであれば、自分で手続きを進めるのではなく専門家に依頼することも積極的に検討してみてください。
ケース1｜相続登記未了の不動産があるケース
今回亡くなった方よりも過去に亡くなった方について相続登記の手続きがまだ済んでいないという相続登記未了のケースは、非常によくあります。
例えば、あなたの父親が何年も前に先に亡くなっており、この時は相続登記の手続きをしておらず、今回あなたの母親がなくなったことがきっかけであなたの実家（登記名義はすでに亡くなっているあなたの父親）の相続登記を済ませて不動産の名義をあなたに変更しようというケースがあります。
相続登記未了のケースでは今回亡くなった方についての相続登記を行う前提として、過去に亡くなっている方についての相続登記手続きを終えなければなりません。
この例でいえば、原則として、まずあなたの父親からあなたの母親へと不動産の名義変更をして、そのうえであなたの母親からあなたへと名義変更をするという手続きが必要となります。
この例であなたの父親からあなたの母親への相続登記をすることは簡単なことではありません。何年も前に亡くなっているので必要な書類がすでに破棄されていて取得できなかったり実はあなたの父親にはあなたが知らない相続人がいたりすることなどがよくあります。
このように、相続登記未了の場合の手続きは複雑となりやすく必要な書類も多くなりがちで、必要書類の取得にも手間がかかるなど手続きが難しくなる可能性が高いです。このようなケースでは、あなたがご自分で相続登記の手続きをするのではなく専門家に依頼したほうがよいといえます。
ケース2｜相続人が複数おり関係も複雑なケース
例えば、亡くなった方があなたの複数人いる兄弟姉妹の一人であり、亡くなった方には子どもも配偶者もなく、親はすでに両方とも亡くなっているというケースがあります。この場合には、亡くなった方の兄弟姉妹が相続人となるのが原則です。
もっとも、相続人となる兄弟姉妹の中にはすでに亡くなっておりその子が存命だという方がいることがあります。
この場合には、その子が代わりに相続する権利を有します（代襲相続）。
このように、複数いる兄弟姉妹が相続人になったり代襲相続が発生したりするケースでは、相続人の数が多かったり相続関係が複雑になったりして相続登記に必要な書類を集めるのがとても大変になってしまいます。正確に過不足なく必要書類を集めることはとても難しいことでしょう。
このようなケースでは、最初から専門家に依頼することで、複雑な書類収集や申請書類作成などの手続きを代わりに正確に行ってもらえて負担を軽減することができます。
ケース3｜急いで相続登記を行う必要があるケース
いますぐに相続した不動産を売却したい場合など、急いで相続登記を行わなければならないケースがあります。
急いで相続登記を行う必要があるケースでは、あなたがご自分で相続登記のやり方を調べたり慣れない必要書類の取り寄せを行ったりする時間的な余裕がないことも多いです。
ご自分で相続登記の手続きを行う場合には、慣れていない分だけほとんどのケースで専門家に依頼するよりも時間がかかります。専門家に依頼すればできるだけすみやかに手続きを進めてくれるので、可能な限り早く手続きを終えることができ、結果としてよかったということも多いです。
急いで相続登記を行う必要があるケースでは、最初から手続きを専門家に任せるようにしましょう。
ケース4｜相続登記の手続きを行う相続人が忙しいケース
相続登記の手続きをするにあたっては、役所で必要書類を取得したり登記申請をしたりしなければなりません。役所の窓口が開いているのは平日の9時頃〜17時頃というのが一般的で、土日は窓口が開いていないことも多くあります。
必要書類のうち、戸籍や住民票に関する証明書は郵送でも取り寄せられるのが一般的ですが、郵送であれば分からないことを窓口で質問することはできません。また、役所の窓口に行くのは一度でいいというわけではなく、申請書に誤りがある場合などには何度か足を運ぶ必要が出てくることもあります。
平日の昼間に手続きのために何度も役所の窓口に足を運ぶことができない方は、最初から専門家に任せてしまうのがよいでしょう。そのほうが、負担が軽減される可能性が高いです。
ケース5｜相続登記をする不動産が遠方にあるケース
相続登記をする不動産が遠方にあるケースでは、その不動産があるエリアの役所で手続きをしなければならないこともあります。
相続登記をする不動産が遠方であって何度もそのエリアに足を運ぶことができない場合には、専門家に代わりに手続きを依頼したほうが移動などの負担が軽減され、結局かかるお金も抑えられるかもしれません。
続登記を自分で手続きする流れ
ここまでで相続登記の手続きを自分で行えるケースや専門家に依頼したほうがいいケースなどをご説明しましたが、「それでも相続登記の手続きを自分でする」と心に決めている方もいるでしょう。
相続登記の手続きを自分でする場合の流れについて、ご説明します。
流れ1｜必要書類を準備する
まずは、必要書類を準備します。相続登記の手続きに必要な書類には、例えば次のようなものなどがあります。
- 亡くなった方の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 亡くなった方の住民票の除票
- 相続人の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 相続人の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
このほかにも、遺産分割協議をした場合には遺産分割協議書、遺言がある場合には遺言書などが必要となります。具体的にどのような書類が必要なのかは事案によって異なるので、よく確認するようにしましょう。
流れ2｜登記申請書を作成する
必要書類を集めることができたら、登記申請書を作成します。
申請書は、書き方のルールが細かく決められており、必要な事項がもれなく記載されていることが必要です。申請書は、間違っていても提出時に窓口でチェックしてもらえません。申請書の内容に不備があった場合には、後日修正をするように指示されたり、場合によっては申請を一からやり直したりすることとなります。
流れ3｜登記所（法務局）に申請する
登記申請書を作成し終えたら、必要書類とあわせて管轄の登記所（法務局）に提出して相続登記を申請します。
登記の申請方法には、次の3つのものがあります。
- 法務局の窓口で申請する方法（窓口申請）
- 法務局に郵送して申請する方法（郵送申請）
- インターネットで申請データを送信する方法（オンライン申請）
オンライン申請の場合には、電子署名などさらに準備しなければならないものが増えます。普段登記手続きをしない方が相続登記だけする場合には、窓口申請または郵送申請の方法で行うとよいでしょう。
流れ4｜相続登記が無事完了したことを確認する
登記申請書などの必要書類を提出し終えて登記手続きに必要な一定期間（おおむね1〜2週間程度）が経過したら、必ず相続登記が無事完了したことを確認しましょう。相続登記を行った不動産の登記事項証明書を取得して内容を見るなどすれば確認することができます。また、「登記識別情報」（従来の権利証に代わる情報）を通知する書類が発行された場合にも、相続登記が無事完了したことが分かります。
相続登記を自分で手続きするための必要書類
相続登記には、大きく分けて次の3つの種類があります。
- 法定相続分による相続登記
- 遺産分割による相続登記
- 遺言による相続登記
それぞれの相続登記ごとに必要書類も少しずつ変わってきます。
法定相続分による相続登記のために必要な書類は、次のとおりです。
- 亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産を受け継ぐ方（相続人）の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 相続人の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
遺産分割による相続登記を申請する場合に必要な書類は、法定相続分による相続登記のケースで必要な書類に加えて、次の書類があります。
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
遺言による相続登記を申請する場合に必要な書類は、法定相続分による相続登記のケースで必要な書類に加えて、次の書類があります。
- 遺言書
それぞれのケースで、場合によってはこれらの書類に加えてさらに別の書類が必要になったり一部の書類が必要でなくなったりするなど、事案ごとの違いが出てきます。個別の場合に必要な書類は事案に即してしっかりと確認することが大切です。
相続登記を自分で手続きする際にかかる費用
相続登記を自分で手続きするのであれば、司法書士や弁護士に支払う報酬金は必要ありません。しかし、自分で手続きする場合でも次の費用は必ずかかります。
- 必要書類を取得するための費用
- 国に納める登録免許税
このことについてご説明します。
費用1｜必要書類を取得するための費用
必要書類を取得するためには役所にお金を払わなければならないことがあります。これは、必要書類を発行してもらうための手数料です。
例えば、戸籍に関する証明書や住民票の写しなどを発行してもらう際には、1通につき数百円程度のお金がかかります。
具体的には、次のようなお金が手数料としてかかります。
- 戸籍謄本（全部事項証明書）：1通450円
- 除籍謄本（全部事項証明書）：1通750円
- 改製原戸籍謄本：1通750円
- 住民票の写し：1通約300円程度
- 印鑑証明書：1通約300円程度
- 固定資産評価証明書：1通300円程度
※支払う手数料の額は自治体によって異なることがあります。
1通ごとのお金は小さいものの、相続登記ではたくさんの証明書が必要となることが多く、手数料の合計額が大きくなることがあります。
また、戸籍謄本（全部事項証明書）は本籍地の市区町村の役所でしか取得できないため、交通費や郵送請求のお金がかかることもあります。
費用2｜国に納める登録免許税
相続登記を申請するにあたっては、所定の額の「登録免許税」を納める必要があります。「登録免許税」とは国に納める登記の手数料です。これは専門家に支払う報酬金とは別のお金であるため、ご自分で相続登記の手続きをする場合であっても納めなければなりません。
登録免許税の額は、自分で計算しなければなりません。相続登記の場合、登録免許税の税率は固定資産評価額の0.4%とされています。例えば、固定資産評価額が2,000万円の土地であれば、8万円の登録免許税を納めることとなります。実際に計算すると多くの場合で端数が発生しますが、一定の端数は切り捨てるなどのルールがあります。
固定資産評価額は、固定資産評価証明書を取得して「評価額」と記載されている部分の価格を見て把握します。また、登録免許税は、収入印紙で納付するので、登録免許税の金額分の収入印紙を郵便局で購入し、申請の時に申請書と合わせて提出します。
相続登記の専門家｜司法書士と弁護士の違いと選び方
ここまでの説明で、やはり相続登記の手続きは自分で行うのではなく専門家に任せようという気持ちになった方も多いのではないでしょうか。相続登記の手続きを自分で行わずに専門家に任せる場合には、選択肢として次の2つの専門家があります。
- 司法書士
- 弁護士
司法書士は、登記手続きの専門家であり、複雑な登記手続きでも代わりに行なってくれます。
弁護士は、あらゆる法的手続きを行うことができる専門家です。特に、法的紛争の解決を得意としています。単なる相続登記の手続きだけでなく、相続に関して少しでもトラブルや意見の食い違いなどがある場合には、トラブルの解決まで任せられることが期待できます。
弁護士に相続登記を依頼した場合でも、弁護士だけで処理できない部分については、弁護士が連携している司法書士と一緒に相続登記の手続きを進めてくれるのが一般的です。
トラブルが全くない場合の相続登記手続は、司法書士に依頼するとよいでしょう。これに対し、少しでもトラブルがあったり法的に解決したい問題があったりする場合には、弁護士に依頼すると一気に問題を解決できて望ましいといえます。
まとめ｜相続登記で少しでも困ったら専門家に依頼しよう
相続登記は自分で手続きすることも不可能ではありませんが、実際に自分で最後まで手続きを終えるにはさまざまなハードルがあり、簡単ではありません。
相続登記を自分で手続きしようと思ったものの、少しでもつまずいたり困ったりしたという場合には、すぐに専門家に相談・依頼するようにしましょう。
司法書士や弁護士などの専門家に依頼すれば、複雑な相続登記でも確実に手続きを進めてくれます。難しいのに無理に自分で進めようとしたりうまくいかなかったからといって放置してしまったりするのではなく、ぜひ気軽に専門家を頼るようにしましょう。
