不動産の生前贈与は節税効果あり？相続税・贈与税の計算方法や控除制度、弁護士に相談・依頼するメリットを解説

「妻のために自宅を残したいが、子どもと絶縁しているので遺産相続トラブルが心配」
「世話になった人に自分の不動産を譲りたい。家族や親族に納得して欲しい」

自分の所有している不動産を誰かに譲りたい場合や、法定相続人の税負担を軽減させたい場合などでは、不動産の生前贈与を検討しましょう。

不動産を生前贈与すれば自分が希望する特定の人物に大切な資産を譲り渡すことができますし、節税効果も期待可能です。

ただし、不動産の生前贈与が有効な手段かどうかは、個別事情によって異なります。場合によっては、不動産を生前贈与したために家族・親族関係が悪化したり、重い税負担を強いられたりしかねません。

そこで、この記事では、不動産の生前贈与を検討している人のために、以下の事項についてわかりやすく解説します。

不動産を生前贈与するメリット4つ

まずは、不動産を生前贈与する4つのメリットについて解説します。

希望する相手に不動産を贈与できる

遺産相続が発生すると、相続人による遺産分割協議で不動産を含む遺産の承継方法が決定されます。

遺言書で誰がどの財産を承継するかを指定することはできますが、法定相続人の遺留分を侵害できないなどの制限が加えられるのが実情です。

つまり、遺産相続の場面では、被相続人の意思を100%実現するのは難しいということです。

これに対して、存命中に生前贈与の方法を選択すれば、不動産を譲る相手を自分で決めることができます。

たとえば、「配偶者が住む場所に困らないように不動産をのこしてやりたい」「長男に会社を継がせたいので不動産ごと譲りたい」などのように、どうしても不動産を譲りたい相手が決まっている場合には、生前贈与をしておくとスムーズでしょう。

相続財産を減らすことができる

遺産相続が発生すると、被相続人に属していたすべての財産が遺産分割の対象になります。

そして、相続税の金額を計算する際には、遺産全体の価額が前提とされます。

つまり、不動産を生前贈与すれば、相続財産から不動産が除かれるので、相続税の節税効果を期待できるでしょう。

収益物件の生前贈与で相続税用の原資を作り出すことができる

遺産相続が発生したときによく起こるトラブルのひとつが、相続人が相続税を納付するための現金を用意できないというものです。

相続税は、原則として現金一括払いです。相続人のひとりが不動産を承継したケースにおいて、相続税を納付するだけの預貯金が手元にない場合には、不動産を売却して相続税用の資金を用意するしかありません。これでは、せっかく遺産相続で相続人に承継した意味が失われてしまいます。

たとえば、賃貸アパートなどの収益物件を所有している場合、この不動産を生前贈与すれば受贈者が収益を得られるので、被相続人が死亡するまでの間に、相続税用の資金を用意できるでしょう。

税制上の優遇措置を利用できる

不動産を生前贈与するケースでは、以下の税制上の優遇措置を受けることができる場合があります。

相続税精算課税制度

相続税精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などに対して、不動産などの財産を生前贈与した場合に選択できる贈与税の制度です。

生前贈与をしたタイミングでは控除範囲内に限って贈与税が課税されず、贈与者が亡くなったときにその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額を合計した金額を前提として相続税が算出されるという仕組みになっています。

そして、相続時精算課税制度を利用すれば、2,500万円までの生前贈与について、受贈者が贈与税を課されずに済みます。また、2024年1月からは、毎年年間110万円の基礎控除枠が創設されて非課税枠が増やされました。

参考：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁HP

暦年課税の基礎控除

贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から暦年課税に係る基礎控除額110万円を差し引いた残りの額に対して課税されます。

つまり、1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額が110万円以下なら、贈与税課税されず、申告も不要だということです。

ですから、贈与税の基礎控除額110万円の範囲内で不動産を、共有部分の贈与という形で少しずつ生前贈与していけば、受贈者の贈与税負担をなくしながら不動産を生前贈与できるでしょう。

しかし、不動産は高額な資産であるため、110万円の枠内での生前贈与を繰り返すと、完全に所有権を移転しきるまでに相当の期間を要する点に注意が必要です。

また、生前贈与については、生前贈与加算制度が設けられている点に注意が必要です。贈与者が死亡する前の7年以内に贈与された財産については、相続財産に組み込まれて相続税の課税対象と扱われます。

参考：No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）｜国税庁HP

配偶者控除制度（おしどり贈与）

配偶者控除制度（おしどり贈与）とは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭が生前贈与された場合、贈与税の申告をすることで、基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できる特例のことです。

老後の資金を確保しつつ配偶者の居住地を用意したい場合に適しているでしょう。

参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁HP

不動産を生前贈与するデメリット4つ

「生前贈与は節税効果が高い」などと言われることが多いですが、これは誤解です。

もちろん、生前贈与によって一定の節税効果を期待できるケースもありますが、個別事情次第では、生前贈与をしたせいで税負担が重くなる可能性もあります。

ここでは、不動産を生前贈与する際の4つのデメリットについて解説します。

基本的に相続税よりも贈与税のほうが税率が高い

相続税よりも贈与税のほうが税率が高いので、生前贈与をすると遺産相続をしたときよりも高い税金が課されるリスクが生じます。

【相続税の税率】

【一般贈与財産用の贈与税の税率】

【特別贈与財産用の贈与税の税率】

つまり、不動産を生前贈与するケースにおいて、相続したときよりも税負担の軽減を目指すなら、長期的な視点で生前贈与計画を作成する必要があるといえるでしょう。

参考：No.4155 相続税の税率｜国税庁HP
参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁HP

生前贈与のほうが登録免許税の税率が高い

不動産の登記をする際には、登録免許税が課されます。

そして、登録免許税の税率は、以下のように生前贈与と相続の場面で異なります。

ですから、生前贈与で不動産を譲ると、相続で不動産を承継させるときよりも、登録免許税の負担が重くなります。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁HP

生前贈与のほうが不動産取得税の税率が高い

不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与、家屋の建築などによって不動産を取得したときに課税される税目のことです。

不動産取得税は、相続で不動産を取得したときには課税されません。

これに対して、不動産を生前贈与したときには、「不動産評価額の4％」の不動産取得税が課されます（ただし、2027年3月31日までは、土地・住宅については軽減税率が適用されて、不動産取得税は「不動産評価額の3％」で計算されます）。

ですから、不動産を生前贈与すると、相続のときには発生しなかった不動産取得税の負担を強いられます。

小規模宅地等の特例が適用されない

小規模宅地等の特例とは、相続や遺贈によって取得した事業用または居住用の宅地等について、評価額を80%引き下げて、相続税を大幅に減額する制度のことです。

小規模宅地等の特例が適用されるのは、相続・遺贈だけです。不動産を生前贈与したケースには小規模宅地等の特例は適用されないので、相続時に比べて重い贈与税負担を強いられるでしょう。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁HP

不動産の生前贈与が適している4つの具体例

不動産の生前贈与が適している具体例を4つ紹介します。

不動産を譲りたい相手が決まっているケース

「不動産を譲りたい相手が決まってる」「どうしてもこの人に不動産を譲りたい」という場合には、不動産を生前贈与するのがおすすめです。

というのも、不動産が遺産相続の対象になると、遺産分割協議で法定相続人が話し合いで承継する人物を決めるので、被相続人の希望どおりの人に不動産が承継されるとは限らないからです。

仮に遺言書で不動産の承継先を指定したとしても、相続人全員の同意があれば、遺言書の内容から変更される可能性もあります。

ですから、遺産分割協議で被相続人の希望内容が歪められるリスクを回避するには、生前贈与が最適の方法といえるでしょう。

将来的に値上がりの可能性が高い不動産を所有しているケース

将来的に資産価値が上昇する可能性が高い不動産を所有している場合には、現段階で生前贈与を検討してください。

というのも、生前贈与をすれば贈与税が、遺産相続で不動産を承継すれば相続税が発生しますが、贈与税は値上がり前の不動産価額を基準に、相続税は値上がり時の不動産価額を基準に算出されるからです。

不動産の資産価値が値上がりする前に生前贈与すれば、現段階の低い不動産価額を前提として贈与税が算出されるので、節税効果を期待できるでしょう。

ただし、不動産の値動き動向は流動的ですし、そもそも相続税と贈与税は税率の仕組みがまったく異なります。ですから、現段階での生前贈与に節税効果があるかどうかについては、税理士や不動産業者などに相談するとよいでしょう。

収益不動産を所有しているケース

賃貸マンションや駐車場などの収益不動産を所有している場合には、できるだけ早いタイミングでの生前贈与がおすすめです。

たとえば、収益不動産を所有したまま遺産相続を迎えると、収益不動産の資産価値と、今から被相続人が死亡する前に発生した収入全額が、相続財産に含まれます。そして、遺産総額が高額になるほど相続税の負担は重くなるのが実情です。

これに対して、収益不動産を現段階で生前贈与すれば、不動産本体だけではなく、本来なら相続財産に組み込まれていたはずの「現段階から被相続人が死亡するまでの家賃収入などの果実」が相続財産から除かれるので、相続税の節税効果を期待しやすくなります。また、不動産から生じる果実は受贈者が取得できるでしょう。

配偶者のために不動産を確保したいケース

配偶者以外にも相続人が存在する状況において、「配偶者の老後のために不動産を確保したい」と考える場合には、事前に不動産を生前贈与しておくのがおすすめです。

たとえば、配偶者以外にも法定相続人が存在する場合、配偶者が「不動産を売却して現金化されたものを法定相続分ごとに承継する」というような遺産分割協議結果を強いられかねません。不動産以外にも十分な預貯金などが遺産に含まれていればよいのですが、遺産が不動産しか存在しない場合や法定相続人同士の関係が悪い場合などでは、このような事態を回避するのは難しいです。

ですから、将来的に遺産相続トラブルが生じる可能性がある状況なら、配偶者控除制度（おしどり贈与）などの節税制度をうまく活用しながら、配偶者に不動産を生前贈与しておくとよいでしょう。

不動産の生前贈与の流れ・やり方

不動産を生前贈与するときの流れを説明します。

誰にどの不動産を生前贈与するかを決める

生前贈与は民法上の贈与契約に該当するので、生前贈与をする側（贈与者）と生前贈与される側（受贈者）との間で契約を締結しなければいけません。

ですから、誰に不動産を生前贈与するかを決めてください。

不動産を生前贈与する合理性をシミュレーションする

不動産の生前贈与をするときには、事前に生前贈与の合理性をシミュレーションしてください。

生前贈与の是非を判断する際には、以下のポイントについて考慮するのがおすすめです。

不動産の生前贈与契約書を作成して契約を締結する

実際に不動産を生前贈与することに決まったら、贈与者・受贈者間で生前贈与契約を締結します。

生前贈与契約は口頭でも成立しますが、将来的な紛争を予防するために、書面化しておくのがおすすめです。

生前贈与契約書には決まった書式はありませんが、贈与契約者と贈与の目的物が特定されていなければいけません。

弁護士や税理士などの専門家に相談・依頼すれば、合法的な生前贈与契約書を作成できるでしょう。

登記に必要な書類を準備する

不動産を生前贈与する場合には、不動産の登記名義の変更手続きが必要です。

ですから、登記手続きを進めるために、以下の必要書類を準備してください。

法務局で登記名義変更手続きをする

準備が完了したら、法務局で不動産の登記名義変更手続きをおこないます。

登記名義の変更手続きをおこなうのは、不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄法務局の連絡先などについては、「管轄のご案内｜法務局HP」からご確認ください。

不動産を取得した事実を都道府県税事務局に申請する

不動産を生前贈与した事実を都道府県税事務局に申請して、不動産取得税の申告手続きをおこないます。

申請期限は都道府県ごとに異なりますが、不動産を取得してから60日以内が目安です。

申請手続き終了後は、都道府県税事務局から納税通知書が送付されるので、納付期限までに納付をしましょう。

贈与税の申告・納付をおこなう

1年間の贈与額が110万円の基礎控除枠を超えた場合、相続税精算課税制度を利用する場合、その他控除制度を利用する場合などでは、贈与税の申告・納付手続きが必要です。

贈与税の申告・納付期限は、翌年の2月1日から3月15日です。期間内に贈与税を納付しなければ、延滞税や追徴課税などのリスクに晒されます。

不動産の生前贈与について弁護士に相談・依頼するメリット

さいごに、不動産の生前贈与について検討しているときに弁護士へ相談・依頼するメリットについて解説します。

不動産の価額を適正に評価してくれる

不動産を生前贈与するかどうかを決めるときには、不動産の現在価値や今後の値動きを把握する必要があります。

遺産相続への対応が得意な弁護士に相談・依頼をすれば、さまざまな評価基準を活用したうえで不動産の価額を算出・予測してくれるでしょう。

不動産を生前贈与したときの税負担を見積もってくれる

不動産を生前贈与する際には、生前贈与したときの贈与税額と相続税額、生前贈与しなかったときの相続税額、利用できる控除制度の種類などを総合的に考慮する必要があります。

遺産相続に強い弁護士は、遺産相続をめぐる税制度にも詳しいので、相談者・依頼者に与えられたそれぞれの選択肢の税負担を見積もったうえで、もっとも合理的な方針を提案してくれるでしょう。

ほかの専門家と連携しながら不動産の生前贈与が適切か判断してくれる

遺産相続問題の経験豊富な法律事務所は、税理士や不動産業者、土地家屋調査士、宅建業者などの専門家とも提携していることが多いです。

これらの専門家が有する専門知識も活かしながら、相談者・依頼者の生前贈与が合理的かを判断してくれるでしょう。

生前贈与契約書を作成してくれる

贈与契約は口頭でも締結できますし、贈与契約書の決まった形式は存在しません。

しかし、法的知識がない素人だけで贈与契約締結プロセスを進めると、将来的な紛争リスクが高まります。

弁護士に相談・依頼をすれば、法的に有効な生前贈与契約書を作成できるでしょう。

家族や親族との間の話し合いを代理してくれる

不動産を生前贈与する際には、受贈者以外の法定相続人や親族などから不満が出てくることが多いです。

弁護士に依頼をすれば、生前贈与について不満を述べている関係者との話し合いを代理してくれるので、生前贈与が原因でトラブルが生じるリスクを大幅に軽減できるでしょう。

遺産相続トラブルに発展したときの法的対応を期待できる

以下のように、弁護士には、不動産の生前贈与以外のさまざまな遺産相続トラブルを相談・依頼できます。

生前贈与の段階で弁護士との繋がりを作っておけば、将来的に遺産相続トラブルが生じたときのスムーズな対応を期待できます。

遺産相続について興味・不安があるなら、現段階で一度は弁護士に相談してみるとよいでしょう。

不動産の生前贈与を検討しているなら事前に弁護士へ相談しよう

不動産の生前贈与を考えているなら、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談・依頼をしてください。

弁護士の知見を借りることで、生前贈与が適切かどうか、どの程度の節税効果があるかを判定できますし、実際の生前贈与手続きも任せることができるでしょう。

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