相続登記義務化とは？不動産登記法の改正内容と相続人申告登記との違い、弁護士に相談するメリットを解説

不動産登記法の改正により、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。

従来は遺産相続の際の相続登記は任意でしたが、現在では、遺産相続で不動産を承継した人物に対して相続登記義務が課されています。

正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合には10万円以下の過料が科されますし、子ども・孫世代の遺産相続手続き負担が重くなってしまいます。

そこで、この記事では、これから不動産の遺産相続を迎えている人、過去に相続で不動産を取得した人のために、以下の事項についてわかりやすく解説します。

相続登記義務化制度について

まずは、相続登記義務化の制度改正の内容や経緯について解説します。

相続登記義務化に関する法務省の公式見解については、以下のリンク先をご確認ください。

参照：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省HP

相続登記の義務化とは

相続登記の義務化とは、相続によって不動産を承継した人に相続登記手続きの義務を課す制度のことです。

以下のように、相続登記の義務化は、不動産登記の改正で定められました。

今般の法改正により、相続によって不動産の所有権を取得した相続人には、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をするという法律上の義務が課されました。

相続登記の対象

第1に、相続登記義務化の対象になる不動産は、「相続によって取得した事実を知った不動産（土地・建物）」です。

遺産分割が成立した場合、被相続人が相続人に対して遺贈をした場合なども、相続登記義務化の対象と扱われます。

相続登記義務が課される者

第2に、相続登記の義務が課されるのは、「相続によって不動産の所有権を取得した相続人」です。

たとえば、遺産分割協議の結果あなた以外の相続人が不動産を単独承継したにもかかわらず相続登記を果たしていないケースでは、相続登記義務者は不動産の所有権を取得した相続人だけであり、あなたに相続登記の義務が課されることはありません。

これに対して、被相続人が所有していた不動産について、相続人同士の関係がうまくいっておらず、遺産分割協議さえおこなわないで被相続人名義のまま登記が残っているケースでは、すべての相続人が法定相続分の割合で不動産を共有している状態になるので、全員に相続登記義務が課されていると扱われます。仮に遺産分割協議・調停などを経て承継者が確定し、あなた以外の人物が不動産を承継したなら、相続登記義務は消滅します。

相続登記義務の履行期間

第3に、相続登記の義務は、「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」に履行しなければいけません。正当な理由なく期間内に相続登記をしなければ過料が科されます（罰則の詳細については後述します）。

たとえば、被相続人が不動産を所有していたかわからないケースでは、特定の不動産を相続で取得した事実を把握していない以上、相続登記の起算点が開始することはありません。

相続登記が義務化された背景・理由

所有者が死亡したにもかかわらず、相続登記がおこなわれないことによって、登記簿を確認しても実際の所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で急増し、社会問題化していました。

たとえば、国土交通省が実施した「平成28年度地籍調査における土地所有者等に関する調査」では、全国1,130地区558市区町村約62万筆において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は約20％を占めています。

たとえば、所有者不明土地が増加すると、不動産の売買・賃貸などの有効活用ができないので、民間取引や公共事業の支障になるでしょう。また、所有者不明土地は一切管理がされない状態で放置されつづけるので、周辺住民への悪影響や治安悪化の要因にもなりかねません。

このような事態を回避するために、従来は任意とされていた相続登記が義務化されるに至りました。

相続登記義務化の施行時期

相続登記の義務化制度は、令和6年4月1日からスタートしました。令和6年4月1日以降に相続によって不動産を取得したときには、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければいけません。

ただし、令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。令和6年4月1日以前に相続した不動産の相続登記義務については猶予期間が設けられており、令和9年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。

相続登記の義務化に違反したときの罰則

相続登記義務化に対する罰則として、以下の規定が定められています。

つまり、正当な理由がないのに期間内に相続登記の申請をしなかったときには、10万円以下の過料に処されるということです。

相続登記をしない「正当な理由」とは

以下のような事情があれば、期限内に相続登記をしない正当な理由があると判断されるので、過料は科されません。

• 相続人の数が極めて多く、かつ、戸籍関係書類などの収集やほかの相続人の把握などに多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲などについて相続人間で争いが生じており、不動産の帰属主体が法的に確定していない場合
• 相続登記義務者が重病・障害などを抱えており、スムーズな登記申請処理を期待できない場合
• 相続登記義務者がDVなどを理由に避難を余儀なくされており、相続登記申請手続きを進めることができない場合
• 相続登記義務者が経済的に困窮しているため、相続登記申請手続きの費用を負担できない場合　など

相続登記をしないときのデメリット

「遺産相続で何かと忙しいときに相続登記まで手が回らない」「ペナルティは過料だけだし、ほかの人たちも相続登記をしないまま放置しているのなら、わざわざ時間と労力をかけて相続登記をしたくない」などと考える人も少なくはないでしょう。

しかし、相続登記をしないまま不動産を放置しつづけると、刑事罰以外にも以下のデメリットを強いられる点に注意が必要です。

• 相続した不動産を売買や賃貸などの取引に活用できないので負の遺産化する
• 定期的な管理をせずに放置すると、治安の悪化や近隣住民とのトラブルの火種になりかねない
• 相続した不動産を担保に融資を受けることができない
• 相続登記未了の状態で相続すると、相続人の数がどんどん増えたり権利関係が複雑になったりするので、子ども世代・孫世代に負担を押し付けてしまう　など

今の時点で相続登記を済ませておかなければ、次世代以降に今以上の負担を強制することになりかねません。

弁護士や司法書士のサポートがあれば相続登記手続きは簡単に済むので、速やかに信頼できる専門家までお問い合わせください。

相続登記を申請する流れ

相続登記を申請する際の流れについて解説します。

相続する不動産を確認する

まずは、被相続人がどのような不動産を所有しているのかを確認しましょう。

被相続人の所有不動産の確認方法として、以下のものが挙げられます。

• 固定資産税・都市計画税の納税通知書を確認する
• 権利証（登記識別情報通知）を確認する
• 名寄帳を取得する
• 固定資産評価証明書を取得する
• 登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する

遺産分割協議などで不動産の承継方法を決める

不動産を含む相続財産の調査が終わったら、どのような方法で不動産を承継するかを決めてください。

たとえば、遺言書で指定されている人物が不動産を承継するのも選択肢のひとつです。

これに対して、複数の相続人で誰がどのように不動産を承継するのかを話し合って遺産分割協議で決めることもできます。相続人の話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停・審判手続きを利用することも可能です。

相続登記の申請に必要な書類を用意する

遺産分割協議などを経て不動産の譲受人が決まったら、相続登記の申請に必要な書類を準備します。

被相続人との関係性、不動産を承継する人物が決まるまでの流れなどの個別事情によって求められる必要書類は異なりますが、代表的なものとして以下のものが挙げられます。

シチュエーションごとの必要書類や添付方法の種類・具体的な作成方法については、以下のリンク先をご参考ください。

参考：登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）｜法務省民事局
参考：登記申請手続のご案内（相続登記②／法定相続編）｜法務省民事局

法務局に相続登記の申請手続きをおこなう

相続登記の事前準備が終わったら、法務局で相続登記の申請手続きをおこないます。

相続登記の申請方法は、以下3種類です。

1. 窓口申請
2. 郵送申請
3. オンライン申請

管轄の法務局の所在地・連絡先については「管轄のご案内｜法務局HP」を確認してください。

無事に相続登記の申請が受理されたら、法務局から登記完了証・登記識別情報通知書が交付されます。

相続登記義務化と同時に新設された相続人申告登記について

今般の不動産登記法の改正では、相続登記の義務化制度と合わせて、相続人申告登記制度が新設されました。

相続人申告登記が新設された背景・理由

相続登記の義務化によって、不動産を相続で取得した人物は、この事実を知った日から3年以内に相続登記をしなければ刑事罰を科されてしまいます。

しかし、遺産相続が発生してから遺産に含まれる不動産の承継人が決まるまでのプロセスが複雑になるケースは少なくありません。たとえば、相当多くの相続人が存在しているために連絡先さえわからず、遺産分割協議を進めるのが困難な事例や、連絡先はわかっているものの協議が難航しており合意形成が難しい事例などでは、3年以内に相続登記を済ますことができない可能性があります。また、相続登記手続きを進めるには被相続人の出生から死亡に至るまでの戸除籍謄本などの書類の収集が必要ですが、これらの手続き負担は非常に重くなることも多いです。

そこで、相続人が申請義務を簡易簡便に履行できるようにする目的から、相続人申請登記という新たな登記制度が設けられました。

相続人申告登記の内容

相続人申告登記は、所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を申請義務の履行期間内（3年以内）に登記官に対して申し出ることで、相続登記を履行したものとみなす制度のことです。

相続人申告登記制度を利用して登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務だけが履行したものと扱われます。

相続人申告登記の申し出を受けた登記官は、申請書類や疏明資料などをチェックしたうえで、申し出をした相続人の氏名・住所などを職権で登記に付記します。これによって、登記簿を見れば相続人の氏名・住所を用意に把握できる状態が作出されます。

相続人申請登記は、相続人が複数存在する場合でも、特定の相続人が単独で申し出ることができます。

相続人申告登記のメリット

相続人申告登記を利用するメリットとして、以下のものが挙げられます。

第1に、相続人申告登記をしておけば、相続登記の手続きを履行する時期を遅らせることができます。相続登記をするには必要書類の準備などの負担を強いられますが、いきなりこれだけの重い手続きを履行できる状況でない人も少なくはないでしょう。このようなケースでは、取り急ぎ相続人申告登記を済ますことで相続登記の申請義務を果たしたことになるので、相続登記の手続きを利用するタイミングを先延ばしにできます。

第2に、相続人申告登記をすれば相続登記の申請義務を履行したと扱われるため、相続登記懈怠時の過料ペナルティを回避できます。たとえば、3年以内に遺産分割が成立しない可能性が高いケースや、遺産分割は成立したものの相続登記に必要な書類を準備するのが難しい場合には、ひとまず相続人申告登記を済ませておくとよいでしょう。

第3に、相続人申告登記は相続登記に比べて手続きが簡単な点もメリットとして挙げられます。相続人申告登記は相続人が単独で申し出ることができますし、必要書類も以下のものだけに限られるので資料収集の負担が軽減されるでしょう。

• 相続人申告登記の申出書
• 被相続人が亡くなったことがわかる戸籍（除籍）謄本
• 申出人が相続人であることがわかる戸籍謄本
• 相続人の住民票

相続人申告登記のデメリット

相続人申告登記のデメリットとして、以下のものが挙げられます。

第1に、相続人申告登記をしただけでは相続登記の代わりにはならないので、結局あとから相続登記の手続きを履行しなければいけません。相続人申告登記は、一時的に手続き負担を回避したり、過料による制裁を回避したりするための暫定的な措置でしかありません。二度手間を避けたいのなら、申請期間内に相続登記を済ませたほうがよいでしょう。

第2に、相続人申告登記をすれば相続人の氏名・住所などの情報は登記されるものの、持分情報までは登記されません。ですから、相続人申告登記をしただけでは、実態に即した情報が登記されない点に注意が必要です。

第3に、相続人申告登記は遺産分割前の状態を暫定的に登記しているだけに過ぎないため、不動産の売却や賃貸などをする際の根拠資料としては活用できません。

遺産に不動産が含まれるときに弁護士に相談・依頼するメリット

さいごに、相続財産に不動産が含まれている場合に弁護士へ相談・依頼するメリットについて解説します。

相続財産調査・相続人調査をしたうえで不動産をどのように承継するのが適切か判断してくれる

預貯金などの分割しやすい財産と比べて、不動産は承継方法が複雑です。

たとえば、預貯金と不動産が相続財産を構成している場合に、その相続人も不動産を承継したがらないときには、不動産を売却して現金化したうえで遺産分割する方法が考えられます。これに対して、複数の相続人が不動産の単独相続を希望しているようなケースでは、金銭面での交渉を重ねながら単独相続する人物を決めなければいけません。単独相続する人物が決まらない状況なら、共同相続で妥協するのも選択肢のひとつです。

弁護士に相談・依頼をすれば、スピーディーに相続人調査・相続財産調査を済ませたうえで、遺産相続の個別事情を総合的に考慮したうえで、どのように不動産を承継するのが合理的かを判断してくれるでしょう。

ほかの相続人との交渉を任せることができる

不動産が相続財産に含まれているケースでは、遺産分割協議が難航する可能性が高まります。

しかし、相続人同士が直接話し合いをしても、お互いが意見や感情をぶつけ合うだけで、円滑な解決には至りにくいのが実情です。

遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士に依頼をすれば、遺産分割協議での交渉を代理してくれるので、早期の合意形成を目指しやすくなるでしょう。

裁判所の手続きにも対応してくれる

被相続人が不動産を所有していた場合、遺産分割協議だけでは承継方法について合意形成に至らないリスクが高いです。

そして、遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停・遺産分割審判への対応を強いられます。また、被相続人が特定の相続人だけが有利になる遺言書を残していたような事案では、遺言無効確認訴訟などの民事裁判に発展する可能性もゼロではありません。

弁護士に依頼をすれば、これらの裁判所の手続きへの出席・資料などの準備などを全面的にサポートしてくれるので、依頼者が時間・労力をかけなくても有利な遺産相続を実現しやすくなるでしょう。

遺留分侵害請求権などのトラブルにも対応してくれる

不動産が相続財産に含まれているケースでは、さまざまな法律トラブルが発生しかねません。

たとえば、「不動産を長男に単独相続させる」という遺言書が残されており、これを実現するとほかの法定相続人の遺留分が侵害されるケースでは、ほかの相続人が遺留分侵害額請求権を行使する可能性が高いです。遺留分侵害額に相当する金額を支払うことができなければ不動産を換価せざるを得ないため、慎重な協議、民事訴訟への対応が不可欠です。

また、被相続人が存命中、特にお世話になった人がいたケースでは、特別受益や寄与分の調整が問題になることも少なくありません。このような事案では、遺産分割協議が難航したり、遺産分割調停・審判への対応負担を強いられる可能性が高いです。

遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士に相談・依頼をすれば、遺産相続がきっかけで生じるさまざまな法的トラブルにも粛々と対応をしたうえで、相談者・依頼者の利益が最大化されるような弁護活動を展開してくれるでしょう。

相続登記の手続きを代理してくれる

被相続人が死亡すると、遺品整理や行政関係の手続き、相続税の申告・納税対応など、さまざまな事項に時間・労力を割かなければいけません。このような状況で、不動産の相続登記手続きの準備・申告をするのは相当な負担です。

遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士に依頼をすれば、相続登記手続きに必要な書類の準備や申請手続きをすべて代理してくれるでしょう。

相続登記義務化について不安・疑問があるならすぐに弁護士へ相談しよう

不動産登記法の改正によって相続登記が義務化された結果、これから生じる遺産相続だけではなく、過去の遺産相続についても、相続で不動産を承継した場合には期限内に相続登記手続きを済まさなければいけません。

登記関係の手続きは素人だけでも対応可能ですが、必要書類の準備などに相当の労力・時間を取られてしまいます。

ですから、相続登記の必要に迫られたケースでは、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談することを強くおすすめします。

遺産相続相談弁護士ほっとラインでは、相続登記の義務化などに詳しい弁護士を多数紹介中です。遺産相続で法的トラブルが頻発する不動産の取り扱いに慣れた法律事務所に相談するタイミングが早いほど有利な状況を作り出しやすくなるので、できるだけ早いタイミングで信頼できる弁護士までお問い合わせください。