相続で共有名義になった不動産を売却するには？共有関係のリスクと弁護士に相談・依頼するメリットを解説

相続財産に不動産が含まれていると、遺産分割協議などを経た結果、不動産が複数人の共有名義になることがあります。

もちろん、「公平にわかりやすく財産を分配して不満が生じないように」という理由から、預貯金や有価証券などと同じように不動産を按分するのも間違いではありません。

しかし、現金や預貯金の按分と”不動産の按分”は全く異質なものです。同一不動産を複数人で”按分”すると、同一不動産の共有状態が発生します。

そして、不動産の共有名義については、さまざまなデメリットやリスクに注意が必要です。たとえば、共有者全員の同意がなければ不動産を売却できないなどの拘束を受けたり、ほかの共有名義人が無断で共有持分だけを売却して見ず知らずの第三者が権利関係に入ってきたりする危険性があります。

そこで、この記事では、不動産をどのように相続するか迷っている人や、相続で共有名義になった不動産の売却方法で悩みを抱えている人などのために、以下の事項についてわかりやすく解説します。

相続で共有名義になった不動産は売却できる？

まずは、相続後に共有名義になった不動産をめぐる法律関係や売却可能性について解説します。

共有名義の不動産は共有者だけで全部売却できない｜処分行為

まず、一部の共有者だけでは単独で共有名義不動産全体を売却できません。

というのも、共有物に変更を加える行為をするには共有者全員の同意が必要とされているからです。

共有者全員の同意が必要とされる「共有物に変更を加える行為」として、以下のものが挙げられます。

• 共有名義不動産全体の売却、寄付、贈与、交換
• 長期間に及ぶ賃貸借契約
• 共有名義不動産全体への抵当権設定
• 共有名義建物の取り壊し
• 共有名義建物の増改築（形状または効用の著しい変更を伴う大規模なものに限られる）
• 田畑から宅地への造成
• 山林の伐採　など

ですから、あなたが不動産を売却したいと希望したとしても、売却するかどうか、いくらで売却するか、いつ売却するかなどについてほかの共有名義人と意見が衝突すると、不動産全体の売却は実現しないと考えられます。

共有名義の不動産でも共有持分だけなら単独で売却できる

不動産全体の売却には、共有名義人全員の同意が必要です。

これに対して、自分の共有持分に限っては、単独で売却できます。

ですから、共有名義人全員の同意が得られず不動産をめぐる権利関係から逃れることができなくて困っていたとしても、共有持分を売却すれば共有名義不動産に関する煩わしいトラブルから解放されるでしょう。

ただし、不動産全体の売却とは異なり、共有持分だけの売却にはさまざまなハードルがある点に注意が必要です。

不動産の共有名義人が単独でできること｜保存行為

不動産が共有状態であったとしても、共有名義人はそれぞれ単独で保存行為をおこなうことができます。

保存行為とは、現状を維持・保全する目的でおこなう行為のことです。保存行為は不動産全体の価値を守る行為であり、共有名義人全員の利益になるものだからです。

共有名義不動産のに関する保存行為として、以下のものが挙げられます。

• 雨漏りや屋根の補修、ブロック塀の補強などの物理的なメンテナンス
• 庭木の剪定、枝打ち、清掃、除草
• 不法占拠している無権利者に対する明渡請求
• 実態と合わない登記簿に対する抹消登記請求
• 相続登記
• 地役権設定登記請求　など

不動産の共有名義人の過半数の賛成でできること｜管理行為

共有名義不動産の管理行為については、共有名義人の持分の価額にしたがい、その過半数で決定します。

管理行為とは、共有物の性質を変えない範囲で利用したり改良したりする行為のことです。

共有名義不動産に関する管理行為の具体例として、以下のものが挙げられます。

• 法定された期間内の短期の賃貸借契約の締結
• 賃貸借契約の解除、賃料などの諸条件の変更
• 賃借権の譲渡・転貸の承諾
• 軽微なリフォーム（外壁の塗り替え、間取り変更のない内装リフォームなど）
• 固定資産税や管理費の支払い
• 共有者間の管理ルールの策定、管理者の選定　など

相続で共有名義になった不動産を売却する方法

相続後に共有名義状態になった不動産を売却する方法を、以下2つのパターン別に紹介します。

1. 不動産の共有持分だけを売却する方法

共有者全員の同意を得て売却する

不動産全体を売却する際には、共有者全員の同意が前提になります。

裏を返せば、共有持分権者のうちひとりでも売却に反対すれば、不動産全体を売却することはできません。

不動産を売却する際には、不動産仲介業者に依頼をして不動産中古市場で買い手を見つけたり、不動産買取業者に引き取ってもらったりする方法が考えられます。

また、当該不動産に居住している共有者が売却に反対しているケースでは、単なる売却ではなくリースバックを提案するのも選択肢のひとつでしょう。

共有名義不動産全体を売却する際の必要書類

共有名義の不動産全体を売却する際の必要書類として、以下のものが挙げられます。

• 登記識別情報・登記済権利証
• 地積測量図・境界確認書・間取り図・建築確認済証・検査済証
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 住宅ローンの残高証明書
• 売買契約書・重要事項説明書
• 身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印（共有持分権者全員分）
• 委任状　など

不動産が共有名義状態になっている場合、共有者全員の身分証明書などが必要になるため、できるだけ早いタイミングでスケジュールを決める必要があります。

また、遠方に居住しているなどの理由から売却手続きに直接関与できない共有者がいるケースでは、委任状を提出してもらいましょう。

共有名義の不動産全体を売却するときの手続きの流れ

共有名義の不動産全体を売却する際には、不動産仲介業者に依頼をするのが一般的でしょう。

不動産仲介業者経由で共有名義不動産全体を売却する際の流れは以下のとおりです。

共有名義人全員の同意が得られない場合の解決策

それでは、共有持分権者全員の同意が得られない場合には、不動産全体を売却することはできないのでしょうか。

所在等不明共有者がいる場合の共有物変更の申立て

まず、共有者がほかの共有者を知ることができず、または、その所在を知ることができないときには、所在不明の共有者以外のほかの共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の決定を求めて、裁判所に所在等不明共有者がいる場合の共有物変更許可の申立てをする方法が挙げられます。

たとえば、不動産の相続が繰り返されているために登記簿上の共有持分権者の連絡先がまったくつかめないようなケースでも、共有物変更許可の決定が下されると、それ以外の共有持分権者全員の同意だけで、大規模リフォームや売却などをおこなうことができます。

所在等不明共有者持分取得申立て

不動産の共有者がほかの共有者を知ることができず、または、その所在を知ることができず、または、その所在を知ることができないときには、裁判所に対して所有者等不明共有者持分取得申立てをして、申立てをした共有者に、所在等不明共有者の持分を取得させることができます。複数の共有者が共同で申立てをした場合には、各共有者の持分割合にしたがって按分して取得します。

これにより、不動産の共有持分権者の一部の所在が不明でも、所在がわかっている共有者がこれを取得することで全員同意の要件を満たすので、不動産全体を売却できるでしょう。

所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立て

不動産の共有者がほかの共有者を知ることができず、または、その所在を知ることができず、または、その所在を知ることができないときには、所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立てをして、特定の共有者に不動産の処分権限を譲渡できます。

反対している共有者がいると不動産全体は売却できない

裁判所の手続きを利用して不動産全体の売却を目指すことができるのは、共有者の一部に所在不明者がいるときに限られます。

所在が判明してる共有者が明確に売却に反対している場合には、どのような法的措置を尽くしても不動産全体を売却することはできません。

このようなケースでは、売却に賛成するように説得を続けるか、後述する別の手段を尽くして不動産の共有状態からの離脱を目指すしかないので、速やかに弁護士などの専門家にご相談ください。

自分の共有持分だけ売却する

自分の共有持分だけを処分するなら、ほかの共有者の同意は必要ありません。

ですから、不動産全体の売却が難しい場合、自分の共有持分だけを処分すれば、共有状態の不動産をめぐる面倒な権利関係から離脱できます。

ここからは、自分の共有持分を売却などするときの方法を具体的に紹介します。

訳あり物件買取業者に売却する

不動産の共有持分だけを一般の不動産中古市場で売却するのは極めて困難です。

そのため、不動産の共有持分だけの売却を希望する場合には、不動産仲介業者に依頼をして一般の購入者を募るのではなく、訳あり物件買取業者に売却する方法が有力な選択肢になります。

ただし、訳あり物件買取業者に共有持分だけを売却する方法には、以下のようにメリット・デメリットの両面があるので注意が必要です。

ほかの共有持分権者に売却をする

訳あり物件買取業者ではなく、ほかの共有持分権者にあなた自身の共有持分の買い取りを了承してもらえれば、売却後の法律トラブルを回避できます。

ただし、ほかの共有持分権者に一定の資金力がなければ売却は不可能です。

また、ほかの共有持分権者との間で売却価格などの面で交渉が難航するリスクも存在します。

共有物分割請求をする

共有者は、いつでも共有物を分割するようにほかの共有者に求めることができます。

共有状態の不動産を分割する場合、現物分割・代償分割・換価分割のうちいずれかの方法を選択する必要があります。

• 現物分割：不動産が土地の場合には、分筆をしてそれぞれが土地を引き受ける方法。
• 代償分割：1人の共有者がほかの共有者に代償金を支払って単独所有にする方法。
• 換価分割：不動産を競売にかけるなどして売却し、共有持分割合に応じて現金を分配する方法。

共有者間の話し合いで不動産の分割方法が決まらない場合や、一部の共有者が分割に反対している場合などでは、共有物分割請求訴訟を提起して、裁判所に分割方法を決定してもらうことができます。

不動産が土地の場合には分筆する

共有名義の不動産が土地の場合には、分筆によって単独所有にする方法が考えられます。

分筆とは、登記簿上のひとつの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。共有名義の土地を分筆すれば独立した複数の単独所有状態に変更されるので、ほかの元共有持分権者の同意を得ずに不動産を売却できます。

ただし、分筆をするには専門家に測量を依頼したり登記手続きを進めたりしなければいけないので、時間や労力・費用面の負担を強いられます。また、不動産は小さくなるほど資産価値が低下する性質があるため、分筆によって土地の価値が下落する可能性が高い点にも注意が必要です。

不動産の共有者が勝手に共有持分を売却したときの対処法

ここでは、自分が不動産の共有持分を売却する場合ではなく、ほかの共有者が何の断りもなく共有持分を第三者に売却したときに生じるデメリットや対処法について解説します。

1. そのまま所有しつづける
2. 自分の共有持分も売却を検討する
3. 売却されたほかの共有持分権者の共有持分を売却する

そのまま所有し続ける

ほかの共有者が共有持分を第三者に売却したとしても、あなた自身は共有持分を所有しつづけて問題ありません。

ただし、共有持分が第三者に売却されると、以下のようなデメリットが生じる可能性があるので注意が必要です。

• 不動産の処分・管理・保存に必要な行為をするにあたって、見ず知らずの第三者と連絡を取り合わなければいけなくなる
• 共有持分を取得した第三者に不動産に出入りされてしまう
• 不動産を有効活用して得ることができた家賃収入などを分配しなければいけない
• 固定資産税や光熱費などの維持費を滞納されかねない
• 共有物分割請求をされて不動産の資産価値が下落しかねない　など

自分の共有持分の売却を検討する

第三者が不動産の共有関係に入ったきた場合、そのままでは共有持分がさらに第三者に売却されて法律関係・人間関係が複雑になったり、共有持分権が濫用されたりして、さまざまなトラブルが生じる可能性があります。

このような将来的なリスクを回避したいなら、できるだけ早いタイミングで自分の共有持分の売却を検討してください。

たとえば、訳あり物件買取業者やほかの共有持分権者、隣地所有者などが売却先候補として挙げられます。

売却された共有持分を購入する

売却された共有持分を第三者から買い戻すことによって、不動産の共有関係に見ず知らずの第三者が介入することによるデメリット・リスクを回避できます。

ただし、共有持分の購入者のなかには、最初から高値で売りつけることを目的として共有持分を購入するケースも少なくありません。不動産中古市場相場から乖離するほどの高値を提示された場合には、丁寧に交渉をしつつ、同時に、自分の共有持分を早期売却する選択肢も検討してください。

相続財産に不動産が含まれているときに弁護士に相談・依頼するメリット3つ

遺産に不動産が含まれているときは、相続発生後、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談をしてください。

というのも、遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士に相談・依頼することで、以下3つのメリットを得ることができるからです。

1. 不動産をどのように相続するべきか検討してくれる
2. ほかの相続人との協議を代理してくれる
3. 裁判所の法的手続きに対応してくれる

不動産の適切な承継方法についてアドバイスをもらえる

相続財産に不動産が含まれていると、誰がどのような形で不動産を相続するのかについて争いが生じることが少なくありません。

たとえば、現金化したい相続人と不動産の単独承継を希望する相続人がいる場合や、不動産価額の算定方法で争いが生じた場合などでは、遺産分割協議がなかなかまとまらない可能性があります。

弁護士は、不動産の立地条件や有効活用の方法を検討したり、相続人同士の関係性を踏まえたりしながら、どのような方法で不動産を承継すれば紛争リスクを軽減できるかを提案してくれるでしょう。

ほかの相続人との協議を任せることができる

遺産に不動産が含まれていると、相続方法などについて相続人間で意見が衝突することが多いです。

弁護士に相談・依頼をすれば、ほかの相続人との協議を代理してもらえるので、遺産分割協議の早期決着を期待しやすくなるでしょう。

遺産分割調停・審判・民事訴訟などにも対応してくれる

遺産分割協議がまとまらないと、家庭裁判所の遺産分割調停手続きや遺産分割審判手続きで遺産の承継方法を決定しなければいけません。

また、「長男に不動産を含む全財産を相続させる」というような一部の相続人に不利な遺言書が残されているケースでは、遺言無効確認訴訟を提起される可能性があります。

さらに、特別寄与料や寄与分、遺留分侵害学請求権を主張する相続人などが現れると、遺産相続トラブルが長期化しかねません。

弁護士に相談・依頼をすれば、これらの裁判所手続きへの対応を全面的に任せることができるでしょう。

不動産を共有名義で相続するか悩んだときには弁護士に相談しよう

不動産を共有名義で相続するか迷ったときや、共有名義不動産をめぐる法律関係でトラブルが生じたときには、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談・依頼をしてください。

弁護士の力を借りれば、不動産の共有名義状態を回避するための策を講じてくれたり、不動産をめぐる共有関係から離脱するための具体的なアドバイスを提案してくれたりするでしょう。

遺産相続相談弁護士ほっとラインでは、不動産の相続トラブルなどの遺産相続問題への対応が得意な弁護士を多数紹介中です。弁護士に相談するタイミングが早いほど紛争の早期解決を期待しやすくなるので、速やかに信頼できる弁護士までお問い合わせください。