「親が亡くなって実家の土地を相続することになった。兄弟がいるから土地を分けなければならないけれど、土地の相続手続きはどのような流れで進めればいいのだろう？遺産の土地はどうやって分けたらいいんだろう？」
親族が亡くなって相続の手続きをしなければならないとなると、何かと手続きが大変ですよね。特に、現金や預金などのように分けやすい遺産であれば簡単に分けてしまうことができますが、土地が遺産として残されるとどのように分ければいいのかよく分からないということにもなりがちです。
土地を相続する場合、いくつかの分け方があります。また、土地を相続した場合には「相続登記」という手続きを済ませなければなりません。
この記事では、土地の相続手続きについて、その流れや土地の分け方などを詳しく解説しています。この記事を読むことで、遺産として残された土地を相続する手続きが詳しく分かります。
目次
土地の相続手続きの流れ
遺産の中に土地が含まれる場合、土地の相続手続きは現金などのように相続人間で山分けにしてしまえば終わりというわけではありません。
土地の相続手続きは次のような流れで進みます。
遺言の有無を確認する
まずは、亡くなった方（被相続人）が遺言を遺していないかを確認します。
被相続人が遺言を遺している場合には、基本的には遺言の内容に沿って遺産を分けていくことになります。
遺言が遺されていない場合には、相続人が話し合って遺産分割協議書を作成し、どのように遺産を分けるかを決めていきます。また、遺言が遺されている場合でも、相続人の全員が合意して遺産分割協議を成立させるのであれば、遺言と異なる遺産の分け方をすることも許されます。
誰が相続人になるのかをはっきりさせる
相続手続きを進めるにあたっては、誰が相続人になるのかをはっきりさせることが重要です。
誰が相続人になるのかをはっきりさせるためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を全て取得して被相続人の親族関係をしっかりと調べなければなりません。被相続人の前婚の子のようにあなたの知らないところで被相続人が子どもを作っていたケースなど、あなたの知らない相続人が判明する可能性は十分にあります。
遺産分割協議を成立させた後に、実はまだほかにも相続人がいたということが分かれば、遺産分割協議をやり直す必要がありますし、トラブルの元にもなり得ます。
「被相続人の親族関係は十分に把握できているから戸籍を調べなくても大丈夫」などと不用意に安心してしまうことなく、必ず戸籍を調べて親族関係をはっきりさせるようにしましょう。
遺産がどれだけあるのかをはっきりさせる
相続人が誰なのかをはっきりさせたら、次は遺産がどれだけあるのかをはっきりさせましょう。
遺産には、現金、預金、土地、建物など、さまざまなものがあります。遺産を特定したら、「財産目録」などの形で遺産のリストを作成しておきましょう。遺産のリストを作成しておくことで、遺産分割協議をする際にどの遺産を分ければいいのかがはっきりし、スムーズに手続きが進みます。
預貯金は、通帳を探したり、取引のあった銀行に残高証明書を発行してもらったりして、亡くなった時点での預貯金の額を確認します。
土地や建物などの不動産は、市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書を確認し、所有していた不動産の手がかりをつかみます。また、土地や建物の権利証があれば、それも不動産の手がかりとなります。
最終的には、不動産が所在すると思われる市区町村の役所に行って「名寄帳」を閲覧・取得することで、被相続人の所有していた不動産の一覧を確認することができます。「名寄帳」とは、市区町村ごとに作成される台帳で、課税対象となっている土地や建物を所有者ごとに一覧表にしてまとめたものです。これを見ることで、その市区町村にある被相続人の所有名義の土地や建物を確認できます。
名寄帳は市区町村ごとに作成されるものなので、市区町村の域を超えてまとめて土地や建物を確認することはできません。市区町村ごとに確認する必要があります。
遺産をどのように分けるか話し合い、遺産分割協議書を作成する
遺言書が遺されていなかった場合には、遺産をどのように分けるかを話し合う「遺産分割協議」を行います。また、遺言書が遺されていた場合でも、相続人全員で遺言書とは異なる内容で遺産を分けようという場合には、同様に遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は、相続人全員で行うことが必要です。相続人が誰か一人でも欠けた状態で遺産分割協議を成立させても、それは無効なものとして扱われます。
遺産分割協議は、相続人全員が一堂に会して会議のような形で話し合いをして成立させても構いませんし、相続人全員が同時に会うことが難しければ遺産分割協議の案を順番に回覧して合意を成立させる形で行っても構いません。
遺産分割協議では、遺産の全てについて、誰がどのように受け継ぐかを決めます。遺産の中に含まれている土地についても、同様です。
遺産分割協議が成立し、それぞれの遺産を誰がどのように受け継ぐのか決まったら、遺産分割協議の内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・押印します。遺産分割協議書への押印は、実印で行うようにしましょう。
相続登記を行い、土地の名義を変更する
遺産分割協議によって誰が土地を受け継ぐかが決まったら、「相続登記」を行って土地の名義を変更します。「相続登記」とは、相続によって土地を受け継いだ場合に被相続人から相続人へと土地の所有名義を変更する登記のことをいいます。
相続登記には、さまざまな書類が必要であり、普段登記手続きを行っていない素人が簡単に済ませることはなかなか難しいといえます。相続登記を行いたい場合には、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して行うことが一般的です。
相続登記を行わなければ、土地の名義は被相続人のままであり、土地を受け継いだ相続人が自由に土地を売却するなどのことができません。相続登記は自分ひとりではなかなかできないために放置されがちな手続きですが、相続登記を放置していると後々トラブルの元となるので、必ず相続登記は済ませるようにしましょう。
相続税の申告・納付を済ませる
相続した土地を含む遺産の総額が一定の金額を超える場合には、相続税がかかります。
相続税がかかるラインは、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超えた場合です。
例えば、親が亡くなり、法定相続人が子ども3人だけであった場合には、相続税がかかるラインは「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」となります。
相続税がかかるラインより明らかに遺産の額が少ない場合には、相続税を支払う必要はなく、相続税のことを心配する必要はないでしょう。しかし、少しでも相続税がかかるかもしれないと思ったら、しっかりと相続税の計算をすることが必要になります。
相続税の計算は簡単ではないため、弁護士や税理士などの専門家に任せるのも一つの方法です。
相続税の申告・納付期限は、「相続が開始したことを知った日の翌日から10か月以内」です。例えば、被相続人が亡くなったその日に被相続人が亡くなったことを知っていたのであれば、相続税の申告・納付期限は被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内となります。
被相続人が亡くなると、葬儀を始めとしてさまざまな手続きを進めなければなりません。このことから、相続税の申告・納付はどうしても後回しになってしまいがちであり、期限を過ぎてしまうことにもなりかねません。
しかし、相続税の申告・納付義務があるのに期限を過ぎても申告・納付をしないままでいると、無申告加算税などのペナルティとしての税がかかることにもなってしまいます。支払う税金が増えてしまうため、相続税の申告・納付期限はしっかりと守るようにしましょう。
土地の相続手続きをする場合の分け方
土地の相続手続きをする場合には、土地をどのように分けたらいいのか疑問に思うことでしょう。
土地の分け方には、いくつかのものがあります。ここからは、土地の相続手続きをする場合の土地の分け方についてご説明します。
現物分割：土地をそのままの形で分割する方法
「現物分割」とは、土地をそのままの形で分割する方法のことです。
例えば、相続人が2人の場合、相続人の一人が遺産の土地を全て取得し、もう一人の相続人が土地と概ね等しい額の遺産の預貯金を全て取得するといった方法は現物分割の一つです。また、土地は分筆することができるので、100坪の土地を50坪ずつに分筆してそれぞれが取得する場合も、現物分割の一つです。
現物分割は、シンプルで分かりやすい分割方法です。
しかし、土地の評価額が1,000万円あるのに対して預貯金が300万円しかなかった場合などには、相続人の一人が土地の全てを取り、相続人のもう一人が預貯金の全てを取るという形での現物分割はしづらくなります。
また、土地の現物分割をする場合には、常に全く等しい価値で分けることができるわけではないため、低い価値の財産を取得した側にとっては不満が残ってしまう可能性がある分け方であるといえます。
土地の現物分割は、相続人がシンプルで分かりやすい分割方法を取ることを望んでおり、相続人間の関係が円満であって多少の相続財産の価値の違いは気にしないという場合に適している分け方であるといえます。
換価分割：土地を売ってお金に換えて分割する方法
「換価分割」とは、土地を売っていったんお金に換えてしまい、そのお金を分ける分割方法です。
例えば、親が被相続人でありその子ども3人が相続人である場合に換価分割をしようとするときは、まず遺産の土地を売却します。遺産の土地を売却して3,000万円になった場合には、この3,000万円を3人の被相続人で分けてそれぞれ1,000万円ずつを受け取り、土地を現金にして分割します。
換価分割は、土地を現金に換えてから分割するので平等な分割を実現することが可能であり、分けるお金の額をめぐってトラブルになりにくいのが特徴です。
もっとも、遺産の土地に相続人の誰かが住んでいるというケースや、遺産の土地がなかなか買い手の見つからないような土地であるケースなどには、売却を実現することができずになかなか換価分割が進まないというデメリットもあり得ます。
代償分割：誰かが土地を取得して不足分をお金で補う方法
「代償分割」とは、相続人の一人が土地を取得することとし、土地の価格として足りない分のお金を他の相続人に支払ってお金で補う分け方のことです。
例えば、親が被相続人であり相続人が子ども3人のケースで、遺産の土地が3,000万円の評価額だったとします。相続人の一人が代償分割でこの土地を取得しようとする場合には、土地を取得する相続人が他の相続人にそれぞれの持分に相当する額を支払います。このケースでは、土地を取得する相続人が他の2人に1,000万円ずつを支払うことになります。
代償分割は、相続人のうち誰が土地を受け継ぐかに争いがないケースや、算出された評価額に争いがないケースでは、トラブルが起きにくい分け方です。
もっとも、代償分割は土地を取得する相続人がまとまったお金を他の相続人に支払わなければならないため、土地を取得する相続人が十分なお金を持っていなければなかなか実現しにくい分け方であるともいえます。
共有分割：相続人が遺産の土地を共有する方法
「共有分割」とは、相続人がそれぞれ相続割合に従って遺産の土地の共有持分を取得し、相続手続きが終わっても土地を共有し続ける分け方です。
共有分割は、特に何もしなくても相続登記をするだけで手続きが終わるという点で、簡単な分け方であるといえます。
しかし、共有分割は、相続手続きが終わっても土地を共有し続けるので、実質的には土地を分け終えたと評価することが難しいです。相続人間で土地の共有状態が続くため、土地の活用方法や土地の分割をめぐってトラブルが生じやすいというデメリットもあります。
土地の相続登記とは
土地を相続によって取得したら、「相続登記」をしなければなりません。
「相続登記」とは、遺産の土地について被相続人から相続人へと所有名義を変更することです。
ここからは、土地の相続登記について関連する事項をご説明します。
土地の相続登記にかかる費用
土地の相続登記には、次のような費用などがかかります。
- 登録免許税：不動産の固定資産評価額の0.4%
- 登記事項証明書：1通600円
- 必要な戸籍謄本などの書類の発行費用：数千円程度
登録免許税とは、登記に伴って国に納める手数料のことです。例えば、相続登記をする土地の固定資産評価額が1,000万円だった場合には、登録免許税の額は4万円となります。
また、土地の相続登記手続きを弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合には、専門家に支払う費用（報酬金）もかかります。
相続登記を専門家に依頼した場合に必要な専門家への報酬金は、5万円～15万円程度です。もっとも、これは登記手続きの難易度や複雑さなどによっても変わるので、あくまでも一つの目安です。専門家に相談した際にしっかり確認するようにしましょう。
2024年4月以降は土地の相続登記が義務化される
2024年4月以降は、土地や建物などの不動産を相続によって取得した場合の相続登記が義務化されます。
相続によって土地を取得した場合、「相続によって土地の所有権を取得したことを知った日から3年以内」が相続登記の期限となります。この期限内に相続登記を行わなければ、場合によっては10万円以下の過料の制裁が課せられる可能性があります。
「過料」は、行政上の金銭的なペナルティであり、刑事罰ではないため前科がつくわけではありませんが、罰金のようにお金を納めなければならないものです。
2024年4月以前に相続が発生した場合にも、相続登記を行っていなければ相続登記の義務化の対象となるため、注意が必要です。
土地の相続登記に必要な書類
土地の相続登記を行うには、必要な書類を集めて法務局に提出する必要があります。
土地の相続登記には、「遺言による相続登記」「遺産分割による相続登記」「法定相続分による相続登記」の3種類があります。それぞれの相続登記ごとに必要となる書類についてご説明します。
なお、これからご説明する必要書類はあくまでも一般的な相続のケースであり、代襲相続や数次相続などの特殊な相続のケースではさらにほかの書類が必要となることもあります。
遺言による相続登記の必要書類
「遺言による相続登記」とは、遺言に基づいてそのとおりに相続登記をすることです。
遺言による相続登記の必要書類には、主に次のようなものがあります。
- 被相続人の戸籍謄本（死亡の記載があるもの）
- 土地を取得する相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 土地を取得する人の住民票（または戸籍の附票）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 遺言書（自筆証書遺言の場合は検認の手続きを経たもの）
遺言による相続登記は、ほかの相続登記と比べて必要な戸籍謄本が比較的少なくて済むのが特徴です。被相続人については、出生から死亡までの全ての戸籍謄本をそろえる必要がなく、相続人についても土地を取得しない相続人の分の戸籍謄本は添付する必要がありません。
遺産分割による相続登記の必要書類
「遺産分割による相続登記」とは、遺産分割協議書に基づいて相続登記をすることです。
遺産分割協議による相続登記の必要書類には、主に次のようなものがあります。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの全てのもの）
- 相続人全員の戸籍謄本（土地を取得しない者の分も含む）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 土地を取得する相続人の住民票（または戸籍の附票）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 遺産分割協議書（相続人全員が実印で記名押印したもの）
- 印鑑証明書（相続人全員の分）
「遺産分割協議」とは、遺言などが遺されていない場合に、遺産を相続人の間でどのように分けるのかを話し合うことです。遺産分割協議が成立すれば、遺産分割協議の結果を記載した遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議によって誰が土地を取得するかが決まった場合には、この遺産分割協議による相続登記を申請します。
遺産分割協議による相続登記では、誰が相続人となるかを明らかにするために被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本を添付しなければならなかったり、相続人全員によって遺産分割協議が行われたことを明らかにするために相続人全員の戸籍謄本が必要になったりするなど、必要となる戸籍などの書類が多くなる傾向にあります。
法定相続分による相続登記の必要書類
「法定相続分による相続登記」とは、法定相続分に従って不動産が共有状態となるまま相続登記をすることです。
法定相続分による相続登記で必要となる書類には、主に次のようなものがあります。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの全てのもの）
- 相続人全員の戸籍謄本（土地を取得しない者の分も含む）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の住民票（または戸籍の附票）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
法定相続分による相続登記は、遺言が遺されておらず、遺産分割協議も成立していない場合に相続登記を行う場合のものです。
法定相続分による相続登記を行った場合には、土地が共有状態のままになるので、共有状態になった土地の管理や処分の方法をめぐってトラブルが生じたり、共有者にさらに相続が発生してどんどんと土地の権利関係が複雑になっていったりするリスクがあります。
このことから、安易に法定相続分による相続登記を行うのではなく、できる限り遺産分割協議を成立させて相続登記を行うなどの方法を探るのが望ましいといえます。
土地の相続手続きを弁護士に依頼するメリット
「土地の相続手続きをしなければならないのは分かったけれど、自分だけではなかなかどう進めたらいいのか分からない……」
土地の相続手続きをする機会は人生の中でそれほど多くはないでしょう。そのため、土地の相続手続きをしなければならないことが分かったとしても、自分ではどうしたらいいのか分からないという方も少なくないものと思われます。
土地の相続手続きは、弁護士などの専門家に相談・依頼して、任せてしまうという方法があります。弁護士などの専門家に相談・依頼するメリットには、さまざまなものがあります。
土地の相続手続きを弁護士に相談・依頼するメリットについて、詳しくご説明します。
メリット1：必要書類を代わりに収集してくれる
弁護士は、書類仕事の専門家です。相続登記のためにどのような書類が必要かを判断して、あなたの代わりに必要書類を収集してくれます。
特に、戸籍謄本などは、あなたがご自身で集めるのであれば平日の昼間に役所の窓口に行ったり郵送手続きを繰り返したりして集めなければならず、負担が大きいものです。そのような戸籍謄本の収集手続きなども、弁護士に任せれば全て代わりに行ってくれます。
このように、相続登記に必要な書類収集の手続きを全て弁護士に丸投げしてしまうことができることは、弁護士に土地の相続手続きを依頼するメリットの一つです。
メリット2：正確な法律知識に基づいて遺産分割協議書などの必要書類を作成してくれる
弁護士は、法律の専門家であり、相続についても十分に正確な法律知識を持っています。
あなたがこれから遺産分割協議書などを作成しなければならないという場合には、弁護士が正確な法律知識に基づいて遺産分割協議書などの必要書類を作成してくれます。
正確な法律知識に基づいて作成された遺産分割協議書に基づいて土地の相続手続きを進めれば、無用なトラブルが起こる可能性は低いといえます。
弁護士は、トラブルが起こるのを事前にできるだけ防げるように、正確な法律知識に基づいて遺産分割協議書などの書類を作成してくれます。このことは、弁護士に土地の相続手続きを依頼するメリットの一つです。
メリット3：他の相続人とのやり取りを代わりに行ってくれる
弁護士は、依頼者であるあなたの代理人として、他の相続人とのやり取りを代わりに行ってくれます。
土地の相続手続きを進めるにあたっては、他の相続人との間でちょっとしたトラブルに発展しかけてしまうということもあり得ることでしょう。そのような場合にあなた自身が他の相続人と直接やり取りをしなければならないとすると、そのことはあなたにとって大きな精神的ストレスになることも多くあります。
弁護士は、あなたの味方であり、あなたの代理人としてあなたの利益を最大限に考えて行動してくれます。弁護士が他の相続人との間でやり取りを進めるにあたっても、あなたの代理人としてあなたの意向を逐一確認してやり取りを進めてくれます。
このため、弁護士のやり取りにあなたの意向が反映されることとなり、思ってもいない内容で土地の相続手続きが進められてしまうということはありません。
弁護士に間に入ってもらって、他の相続人とのやり取りを行ってもらうことで、あなたの精神的な負担を軽減させることは、土地の相続手続きをやり遂げるためにもとても重要なことです。
まとめ：土地の相続手続きは難しい！ためらわずに弁護士に依頼しよう
土地の相続手続きは、難しいものです。現金や預金を分けるのと同じように簡単にはいきません。
また、土地の相続手続きが難しいからといってそのまま放置しているわけにはいきません。特に、2024年4月からは相続登記が義務化されるなど、土地の相続手続きは相続が開始してからすみやかに済ませなければならないこととされています。
土地の相続手続きが難しくて自分だけではうまくできない場合には、弁護士のような専門家に相談・依頼するのも一つの方法です。
弁護士に土地の相続手続きを依頼すれば、必要な書類の収集を代わりに行ってくれたり、他の相続人との間のやり取りを代わりに行ってくれたりするなど、さまざまなメリットがあります。
このように、弁護士に土地の相続手続きを依頼することで、土地の相続手続きがスムーズに終わることが期待できます。
土地の相続手続きで困ったら、弁護士に相続手続きを相談・依頼するようにしましょう。
