実家を相続したくないと考えているなら、できるだけ早いタイミングで遺産相続問題が得意な弁護士に相談をしてください。
何の対策も講じることなく時間が過ぎると、相続放棄をするチャンスを失ってしまいます。
また、使い道のない実家を相続して所有したままでいると、実家の維持・管理コストを負担しつづけなければいけません。実家が負の遺産になると、あなただけではなく、子どもや孫世代にも面倒ごとを押し付けることになってしまうでしょう。
そこで、この記事では、実家を相続したくないと考えている人のために、以下の事項についてわかりやすく解説します。
- 実家の相続を回避するための対処法
- 相続したくない実家を取得してしまったときの解決策
- 使い道のない実家を相続したときに想定されるリスク
- 遺産に相続したくない実家が含まれているときに弁護士へ相談・依頼するメリット
目次
実家を相続したくないときの対処法4つ
まずは、遺産に相続したくない実家が含まれているときの4つの対処法を紹介します。
| 実家を相続したくないときの対処法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 相続放棄をして実家を含むすべての財産を承継しない | ・面倒な遺産分割協議に参加しなくて済む | ・家庭裁判所で相続放棄の申述手続きが必要 ・ほかに相続したい財産があっても取得できない |
| ほかの相続人に実家を譲って自分は別の財産を相続する | ・自分の希望する財産を相続で取得できる | ・ほかの相続人との間で合意を得るための協議が必要 ・遺産の相続方法について協議が成立しないと、遺産分割調停や審判への対応が必要になる |
| 遺産相続発生前なら、被相続人に売却しておいてもらう | ・実家という分割しにくい不動産を現金に換えることができる | ・実家の売却によって売価は手に入るものの、被相続人が死亡するまでの間に現金を消費してしまうと、結果として遺産総額は目減りしてしまう |
| 実家以外の財産を生前贈与してもらったうえで相続放棄を選択し、実家の取得を回避する | ・生前贈与によって欲しい財産を手にすることができる ・被相続人が死亡した時点で相続放棄をするので、遺産分割手続きに関与しなくて済む |
・ほかの相続人との不平等が原因で関係性が悪化しかねない ・生前贈与によってほかの相続人の遺留分を侵害すると、遺留分侵害額請求権を行使されて深刻なトラブルが生じる |
相続放棄をして実家を含むすべての財産を承継しない
相続したくない実家が遺産に含まれている場合、相続放棄をすれば、実家を承継せずに済みますし、遺産相続手続き自体から離脱できます。
相続放棄とは、被相続人のプラスの財産・マイナスの財産のすべてを承継しない旨の意思表示のことです。
相続放棄をおこなった相続人は、最初から相続人ではなかったとみなされます。
ただし、相続放棄を選択すると、実家以外に取得したい財産があったとしても、相続によって承継することができなくなる点に注意が必要です。
また、相続放棄をするには、原則として自己のために相続の開始があったことを知ったとき（通常、被相続人が死亡したとき）から3ヶ月以内に、家庭裁判所に申述をしなければいけません。
第九百十五条 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
（相続の放棄の方式）
第九百三十八条 相続の放棄をしようとする者は、その旨を家庭裁判所に申述しなければならない。
引用：民法｜e-Gov法令検索
ですから、相続放棄によって実家の相続を回避しようとするときには、被相続人が死亡してすぐに相続財産調査をおこない、相続放棄の申述手続きに向けた準備をするべきだといえるでしょう。
遺産分割協議でほかの相続人に実家を相続してもらう
被相続人が死亡すると、相続人全員が参加する遺産分割協議をおこない、誰がどの財産をどのような割合で承継するのかについて話し合うのが一般的です。
ですから、遺産分割協議で「ほかの相続人に実家を相続してもらい、自分は実家以外の財産を取得する」という形で合意を形成することで、実家の相続を回避できると考えられます。
ただし、ほかの相続人も実家を相続したくないと考えていた場合や、実家とそれ以外の財産の価額にアンバランスが生じている場合などでは、思うような形で合意形成に至らない可能性があります。
遺産相続が発生する前に親に実家を売却してもらう
もし、被相続人がまだご存命で、あなたが実家を相続したくないと考えているなら、今のうちに実家を処分してもらうのも選択肢のひとつです。
被相続人が生きている間に実家を処分してもらえれば、相続財産に実家が含まれないので、実家を相続する懸念はなくなります。
また、実家を売却して得られた現金がそのまま遺産に組み込まれるので、遺産分割協議がスムーズに進みやすくなるでしょう。
実家以外の財産を生前贈与してもらったうえで遺産相続手続きでは相続放棄する
「実家を相続したくないが、相続放棄をして一切の財産を受け取ることができないのは抵抗感がある」という場合には、被相続人から実家以外の財産を生前贈与してもらったうえで、相続放棄をして遺産分割手続きから離脱する方法が考えられます。
この方法を選択すれば、生前贈与という手法によって、実質的には遺産を相続したのと同じ効果を得ることができます。
そして、実際に遺産相続が発生したときには相続放棄をおこなうわけですから、実家を相続するリスクや遺産分割手続きの面倒さを強いられることはありません。
ただし、一部の相続人だけが生前贈与を受けた状況が発生すると、ほかの相続人との軋轢が生じる危険性が生じる点に注意が必要です。また、生前贈与によってほかの相続人の遺留分を侵害すると、遺留分侵害額請求権を行使されて受け取った財産を引き渡さなければいけなくなります。
相続したくない実家を承継してしまったときの対処法4つ
次に、本当は相続したくなかったのにやむを得ず実家を取得してしまったときの4つの対処法を紹介します。
| 実家を相続してしまったときの対処法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 実家を売却する | ・手元にお金が入ってくる ・空き家特例を利用すれば譲渡所得税を節税できる |
・仲介業者に依頼すると売却までに時間を要するし、成約の確証を得られない ・買取業者に依頼すると市場相場よりも低廉な価格で買い叩かれる |
| 実家を寄付する | ・面倒な売却手続きを省略して実家を手放せる | ・寄付を受け付けてくれる自治体や第三者が見つからない限り処分できない ・贈与税・不動産取得税といった税負担の交渉が必要になる |
| 相続土地国庫帰属制度を利用する | ・合法的に不要な実家を国に引き取ってもらえる | ・承認申請手続きや負担金の支出などのコストを強いられる ・実家が建っている状態では引き取ってもらえないので建物を解体する必要がある |
| 実家を有効活用する | ・使い道のない実家を収益化できる | ・実家の諸条件次第では有効活用方法が見当たらない ・有効活用したとしても、必ず利益を得られるとは限らない ・一定の初期投資が必要 |
実家を売却する
相続したくない実家を承継してしまい、今後も使い道がない場合には、実家の売却が有力な解決策になります。
実家を売却する際には、不動産仲介業者を通じて一般の不動産中古市場から買主を見つける方法と、不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法のいずれかを選択できます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 不動産仲介業者 | ・不動産中古市場の相場どおりの金額で実家を売却できる（買取業者よりも高額になる可能性が高い） ・さまざまな購入希望者の意見や市場の動向をチェックしながら売却戦術を寝ることができる |
・購入希望者の募集、契約手続き、住宅ローン審査などの手間がかかるので、売却までに一定期間を要する ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責されない ・内覧に対応しなければいけない ・近隣住民に知られずに売却するのが難しい ・不動産仲介業者に仲介手数料を支払わなければいけない |
| 不動産買取業者 | ・不動産買取業者が直接購入してくれるので短期間で実家を売却できる ・売却価格がすぐに判明するので住み替えなどの資金計画を立てやすい ・内覧に対応する必要がない ・近隣住民に知られずに売却しやすい ・原則として契約不適合責任（瑕疵担保責任）を追及されることはない ・売却前のリフォームや清掃などが不要で、現状のまま売却できる ・仲介手数料の負担が発生しない |
・不動産仲介業者経由で売却するときよりも相当安い値段で買い叩かれる |
「どのような条件でも良いから、今すぐにでも実家を売却したい」と考えているなら、不動産買取業者を利用するのがおすすめです。
ただし、不動産買取業者に依頼をしても不動産中古市場の相場よりも相当廉価での成約になってしまいます。
「時間がかかってもいいから、できるだけ高値で実家を売却したい」という人は、不動産仲介業者を利用して購入希望者を募るべきでしょう。
相続によって取得した実家を売却すると譲渡所得税を節税できる可能性がある
実家を売却して譲渡所得（譲渡価格 – 必要経費（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額）が発生すると、譲渡所得税を申告・納付しなければいけません。
ただし、相続によって取得した実家を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）」を利用して、譲渡所得を3,000万円控除できる可能性があります。
空き家特例を利用するにはいくつかの条件を満たす必要がありますが、特に重要な要件として、以下のものが挙げられます。
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 譲渡人が相続または遺贈により空き家を取得したこと
- 相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売却したこと など
特に、空き家特例の適用を受ける際の期間制限には注意が必要です。
ですから、実家を売却したときの税金対策をおこなうなら、相続開始後、できるだけ早いタイミングで売却に向けた準備をスタートしてください。
参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
実家を寄付する
相続したくなかった実家の早期売却が難しい場合には、自治体、隣家所有者、NPOなどに無償で寄付するのも選択肢のひとつです。
ただし、不動産の寄付についてはさまざまな注意点を踏まえる必要があります。
たとえば、隣地所有者からすると、隣の不動産の寄付を受ければ敷地が拡大するというメリットを得られるので、寄付に応じてくれやすいでしょう。ただし、個人間で不動産をやり取りすると贈与税・不動産取得税などの税負担が発生するので、事前に弁護士や司法書士に相談してください。
また、自治体が不動産の寄付を受け付けてくれるのは、その土地に公的な利用価値があるときに限られます。公園・公共施設などの使用目的があれば実家を引き取ってくれますが、自治体にとっても使い道がないと判断されると寄付を拒否されてしまいます。
実家を解体したうえで相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した実家の使い道がなくて困っているときには、相続土地国庫帰属制度の利用を検討してください。
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈のみ）によって土地の所有権・共有持分を取得した者がその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度のことです。
相続土地国庫帰属制度を利用して相続したくなかった実家を国に引き渡せば、実家を所有しつづけるさまざまなコストから解放されるでしょう。
相続土地国庫帰属制度を利用するときの一般的な流れは以下のとおりです（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第2条以下）。
- 法務大臣に対して承認申請をおこなう（承認申請書、添付書類、審査手数料14,000円などの提出が必要）
- 法務局が実地調査・審査をおこなう
- 法務大臣・管轄法務局長による承認がおこなわれる
- 承認から30日以内に申請者が10年分の土地管理費相額の負担金を納付する
- 土地が国庫に帰属する
ただし、相続土地国庫帰属制度を利用して引き取ってもらえる土地には一定の制限が加えられている点に注意が必要です。
たとえば、以下のような土地は相続土地国庫帰属制度の対象外と扱われます。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 境界が明らかではない土地
- 所有権の存否や範囲について争いがある土地
- 土壌汚染、急勾配、崖、地下埋蔵物があるなど、管理に過分な費用・労力がかかる土地 など
特に重要なのが、建物がある土地が相続土地国庫帰属制度の取り扱い対象外になっている点です。
つまり、相続したくなかった土地についてこの制度を利用するには、建物を解体してから土地を引き取ってもらわなければいけないということです。
解体費用や負担金などの支出を受忍しても相続土地国庫帰属制度を利用したいかどうかについて、慎重な判断が求められるでしょう。
実家の有効活用方法を検討する
相続したくない実家を取得してしまった場合、有効活用して収益化を目指すのも選択肢のひとつです。
土地・建物として以下のような有効活用方法が挙げられます。
- 実家を現状のまま、もしくは、最低限のリフォームをおこない、賃貸物件として貸し出す
- 実家を解体してアパート経営・マンション経営をおこなう
- 実家を解体して駐車場・コンパーキング・駐輪場・バイク置き場・洗車場を経営する
- コインランドリー、トランクルーム、ガレージ、貸し倉庫、資材置き場として経営する
- 福祉・高齢者用サービス施設を建てる
- 看板広告の設置場所、太陽光発電施設の誘致、携帯電話のアンテナ設置場所として活用する など
どのような活用方法が適しているかは実家の築年数や立地条件などの諸事情によって異なります。
ですから、実家の有効活用を検討しているなら、複数の不動産業者にアドバイスをもらうとよいでしょう。
相続したくない実家を取得してしまったときに生じるデメリット・リスク4つ
相続したくない実家を引き継いでしまったときに想定されるデメリットやリスクを4つ紹介します。
- 相続税の申告・納付義務を課される
- 相続登記の申請義務を課される
- 維持・管理のためにさまざまなコスト負担を強いられる
- 適切に管理をせずに放置をしつづけると、さまざまな法的リスクに晒される
実家を相続しただけで相続税の負担を強いられる
実家を相続してしまうと、相続税の申告・納付が必要になる可能性があります。
相続税の申告・納付義務が課されるのは、遺産総額が相続税の基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を超えたときです。
実家のような不動産は評価額が高額になる可能性が高いので、実家を相続してしまうと、相続税の負担を強いられやすくなります。
相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、原則として現金一括で支払わなければいけません。
期限に間に合わないと、延滞税や加算税などの追徴課税も強いられるので、「相続税を支払いたくない」「相続税を払うだけの経済的余裕がない」という場合には、相続放棄などの対策を講じることを強くおすすめします。
実家を相続すると登記義務を負わされる
令和6年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければいけないと制度改正されました。
正当な理由なく相続登記の申請義務に違反すると、10万円以下の過料が科されます。
ですから、実家を相続してしまった場合には、法務局で相続登記の手続きをしなければいけません。
申請書類の準備や手数料などの負担を強いられたくない場合には、実家の相続は避けるべきでしょう。
実家の管理や維持のためのコスト負担を強いられる
実家を相続すると、仮に自分自身で使用収益しなかったとしても、維持・管理のためにさまざまなコスト負担を強いられます。
実家の維持・管理のために要するコストの具体例として、以下のものが挙げられます。
- 掃除や郵便物の回収などのために定期的に訪問する必要がある
- 光熱費、駐車場代、インターネット代、町内会費、固定資産税、都市計画税などの経済的な負担を強いられる
- 庭木の剪定、屋根や外壁の修繕などのメンテナンス費用の負担を強いられる など
相続した実家を放置するとさまざまな法的リスクに晒される
「相続したくなかったから」などの理由で、承継した実家を適切に管理せずに放置しつづけると、さまざまな法的リスクに晒されます。
たとえば、空き家の管理が不十分で外壁が崩れた結果、近隣住民を怪我させたり自動車や塀などを傷つけたりすると、民事上の賠償責任を問われる可能性があります。
また、空き家を放置しつづけて荒廃すると、行政から特定空き家・管理不全空き家に指定されることも想定されます。実家が特定空き家に指定されると、行政から助言・指導・勧告・命令などの措置が下されたり、行政代執行の対象になったりしかねません。そして、特定空き家は住宅用地の特例措置の対象外になってしまうので、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで跳ね上がってしまいます。
どれだけ自分の意思に反するものであったとしても、相続をした以上、所有者としてさまざまな法的責任を負わされるのが実情です。これらの法的リスクを回避したいなら、最初から実家をしないための対策を講じるべきでしょう。
遺産に相続したくない実家が含まれているときに弁護士へ相談するメリット4つ
さいごに、遺産に相続したくない実家が含まれているときに弁護士へ相談するメリットを4つ紹介します。
- 個別具体的な事情を考慮したうえで実家の相続を回避する対策を考えてくれる
- 相続放棄の手続きをサポートしてくれる
- 遺産分割協議に代理人として参加してくれる
- 遺産分割調停・審判といった裁判所関係の手続きもサポートしてくれる
実家を相続せずに済む解決策について具体的なアドバイスをもらえる
実家の相続を回避する手段として何が適切かは事案によって異なります。
たとえば、被相続人が存命中なら、現段階で実家を売却することも可能です。
これに対して、すでに遺産相続が開始している状況なら、相続財産の構成内容をしっかりとチェックしたうえで、相続放棄をするべきかどうかを判断しなければいけません。
遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士に相談・依頼をすれば、相続を取り巻く諸般の事情を総合的に考慮したうえで、相続したくない実家の取り扱いについて現実的なアドバイスをくれるでしょう。
相続放棄の手続きをサポートしてくれる
実家の相続を避けるための手段として相続放棄を選択する場合には、期間内に家庭裁判所に申述手続きをおこなう必要があります。
相続放棄の申述先は被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所なので、遠方の場合には、自分だけで相続放棄の申述をするのが困難でしょう。また、相続放棄の申述をする際にはさまざまな資料・書類を用意しなければいけませんが、これらを収集するのも大変です。
遺産相続問題を扱う弁護士に依頼をすれば、相続放棄の申述手続きをフルサポートしてくれるので、スムーズに相続放棄をおこなうことができるでしょう。
参照：相続の放棄の申述｜裁判所
遺産分割協議に代理人として参加してくれる
遺産相続が発生すると、すべての相続人が参加する遺産分割協議で、誰がどの財産をどのような割合で相続するのかについて話し合う必要があります。
特に、相続したくない実家が含まれている場合には、ほかの相続人に実家を引き受けてもらうように納得してもらったり、実家以外の財産を取得できるように交渉をしたりしなければいけません。
遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士は代理人として遺産分割協議に参加してくれるので、ほかの相続人と冷静に交渉を進めて、依頼者が希望する内容の合意形成を目指してくれるでしょう。
遺産分割調停や審判などの裁判所解決の手続きにも対応してくれる
遺産分割協議が不成立に終わると、家庭裁判所の遺産分割調停・審判を利用して、遺産相続トラブルの終極的解決を目指す必要があります。
ところが、調停や審判で自分に有利な解決を目指すには、自分の主張を整理したり、主張を根拠づける証拠を用意したりしなければいけません。
遺産相続問題に強い弁護士に依頼をすれば、裁判所関係の手続きもフルサポートしてくれるので、調停や審判を経ても有利な解決結果を期待しやすくなるでしょう。
実家を相続したくないときは早期に弁護士にアドバイスを求めよう
実家を相続したくないと考えているなら、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談するのがおすすめです。
というのも、相続放棄などの対策は法律で決められた期限内におこなわなければいけませんし、遺産相続から時間が経過するほど、ほかの相続人との協議が難しくなるからです。
時間に猶予がある段階で弁護士に相談をすれば、幅広い選択肢から、遺産相続手続きで実家をどのように扱うべきかについてアドバイスをくれるでしょう。
遺産相続相談弁護士ほっとラインでは、実家をめぐる遺産相続トラブルなどの取り扱い実績豊富な弁護士を多数紹介中です。初回の相談料を無料にしている法律事務所も多いので、速やかに信頼できる弁護士までお問い合わせください。